Nhà liền thổ triệu đô giữa thị trường nguội lạnh

Phân khúc nhà liền thổ, chủ lực là biệt thự, liền kề từng được xem là “biểu tượng của thịnh vượng” nay đang rơi vào vòng luẩn quẩn cung nhiều, giá cao, cầu yếu – một thực tế khiến cả giới đầu tư lẫn người có nhu cầu thực phải thận trọng.

Nóng bề mặt, lạnh trong ruột

Báo cáo thị trường của One Mount Group chỉ ra lượng giao dịch nhà đất thổ cư trong quý III chỉ đạt gần 6.100 giao dịch, giảm tới 35% so với quý trước và giảm 39% so với cùng kỳ.

Mức giao dịch này quay trở lại ngưỡng của năm 2023, thời điểm thị trường còn trầm lắng vì khó khăn tín dụng. Lý do được chỉ rõ là bởi giá nhà liền thổ tiếp tục leo thang, với mức tăng trung bình 28% trong 3 quý đầu năm 2025.

Trong khi đó, xu hướng dịch chuyển của người mua sang chung cư ngày càng rõ rệt, nhất là trong nhóm khách hàng trẻ. Thế hệ mới đề cao tiện ích, môi trường sống văn minh, an toàn và có dịch vụ quản lý chuyên nghiệp hơn là giá trị “sở hữu đất” như trước đây.

Bên cạnh đó, tổng giá một căn nhà liền thổ hiện đã cao gấp 2,1 lần căn hộ cùng khu vực, khiến khả năng tiếp cận gần như bất khả thi đối với phần lớn người dân. Cuộc chơi gần như thuộc về các nhà đầu tư với các giao dịch “sang tay qua lại”.

Trái ngược với sức cầu sụt giảm, nguồn cung nhà thấp tầng lại tăng kỷ lục. Khảo sát của VnBusiness cho thấy trong 3 quý đầu năm 2025, số lượng sản phẩm biệt thự, liền kề, shophouse mở bán mới đã gấp đôi cùng kỳ năm 2024 – mức tăng mạnh nhất trong nhiều năm trở lại đây.

Hàng loạt “ông lớn” như Vingroup, CapitaLand, Sun Group, Kita Group, Vạn Phúc Group hay Bitexco cùng lúc tung ra siêu đô thị ở cả hai miền Nam – Bắc, khiến thị trường tràn ngập dự án.

Tuy nhiên, nguồn cung tăng không xuất phát từ nhu cầu thực mà chủ yếu từ thay đổi pháp lý, khi các dự án không được phép phân lô bán nền, buộc chủ đầu tư phải xây nhà hoàn thiện để bán. Điều này khiến số liệu nguồn cung phình to, trong khi lực cầu yếu.

Cần một “liều thuốc” bình ổn và dài hạn

Khi thị trường còn loay hoay tìm điểm cân bằng, đề xuất tăng bảng giá đất của Hà Nội từ 1/1/2026 đang khiến giới chuyên môn lo ngại. Theo dự thảo của Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, giá đất nội thành dự kiến tăng khoảng 2%, còn khu vực ngoại thành tăng tới 26%.

Mục tiêu được nêu là “thu hẹp khoảng cách giữa bảng giá và giá thị trường, đảm bảo công bằng lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp”.

Tuy nhiên, trong bối cảnh giá nhà ở đang neo cao, động thái này có nguy cơ đẩy chi phí đầu vào của doanh nghiệp lên mạnh, kéo theo giá bán sản phẩm và làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cảnh báo: “Nếu bảng giá đất bám theo giá thị trường vốn đã bị thổi phồng, Nhà nước vô tình hợp thức hóa mặt bằng giá ảo, khiến thị trường càng khó điều chỉnh về mức hợp lý”.

Các doanh nghiệp cũng lên tiếng. CEO một công ty phát triển dự án ở Hà Nội cho biết: “Trong cơ cấu giá nhà, chi phí đất chiếm tới 60–70%. Nếu giá đất tăng, không doanh nghiệp nào có thể giảm giá bán”.

Đáng chú ý, nhiều chủ đầu tư đang dịch chuyển phát triển quỹ đất vùng ven để tạo nguồn cung giá hợp lý, nhưng nếu giá đất ngoại thành cũng tăng 20–30%, “đường lui” này coi như bị chặn.

TS Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, thẳng thắn nhận định: “Tăng bảng giá đất lúc này chẳng khác nào đổ thêm dầu vào lửa. Khi chi phí đất đai chiếm 30–50% giá thành, việc điều chỉnh bảng giá sẽ kéo theo toàn bộ chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, nghĩa vụ tài chính… khiến thị trường khó hạ nhiệt”.

Nhìn tổng thể, thị trường nhà liền thổ Việt Nam đang bị kẹt trong vòng xoáy nghịch lý cung nhiều – giá cao – cầu yếu – đầu cơ áp đảo. Giá đất chiếm tỷ trọng quá lớn trong cơ cấu sản phẩm, khiến mọi nỗ lực giảm giá bán đều bế tắc. Trong khi đó, chính sách tín dụng và pháp lý chưa tạo đủ điều kiện để dòng vốn đến đúng người mua ở thực.

Nếu không có biện pháp can thiệp kịp thời, nguy cơ “bong bóng ngược” – tức giá cao nhưng thanh khoản thấp – có thể khiến thị trường đóng băng trong khi vẫn gây ảo tưởng thịnh vượng. Việc điều chỉnh bảng giá đất cần thận trọng, dựa trên dữ liệu thực tế và khả năng chi trả của người dân, thay vì bám theo giá giao dịch bị đầu cơ thổi phồng.

Một thị trường bất động sản lành mạnh không thể dựa vào kỳ vọng sinh lời ngắn hạn, mà phải được xây dựng trên nền tảng cầu ở thực, giá hợp lý và chính sách phát triển bền vững. Chỉ khi đó, những khu đô thị mới sẽ thôi “đẹp trên bản vẽ mà vắng bóng người”, và giấc mơ an cư của người Việt mới có thể trở lại tầm tay.

Hưng Nguyên