Bất động sản vùng ven trở lại đường đua nhờ ‘bom tấn’ hạ tầng

Tại một sự kiện mới đây, bà Trịnh Thị Kim Liên, Giám đốc Phát triển kinh doanh sản phẩm Dat Xanh Services, cho hay từ cuối quý III, hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm và 9 tuyến metro đồng loạt tăng tốc, kéo theo làn sóng dịch chuyển dòng vốn đầu tư bám hạ tầng.

Làn sóng đầu tư dịch chuyển theo hạ tầng

Theo bà Liên, dòng tiền đầu tư hiện không còn tập trung ở khu trung tâm như trước mà đang đổ mạnh về các địa bàn vùng ven có hạ tầng kết nối thuận lợi như Đồng Nai, Tây Ninh, Bình Dương ở phía Nam và Bắc Ninh, Hưng Yên, Thái Nguyên ở phía Bắc.

Xu hướng “bám hạ tầng mà đi” thể hiện rõ rệt khi nhiều chủ đầu tư đồng loạt khởi công, giới thiệu dự án mới, chuẩn bị sẵn sàng cho giai đoạn thị trường bật tăng trở lại.

Điển hình như tại khu vực phía Tây TP.HCM hiện được xem là “điểm nóng” mới trên bản đồ bất động sản. Hàng loạt dự án giao thông trọng điểm đang được đẩy nhanh tiến độ như Vành đai 3, dự kiến thông xe kỹ thuật từng đoạn vào tháng 12/2025 và hoàn thành toàn tuyến đầu năm 2026.

Chưa kể, Vành đai 4 đoạn qua Tây Ninh đang trong giai đoạn đầu tư; cao tốc Bến Lức – Long Thành gần 30.000 tỷ đồng sẽ hoàn tất cuối năm 2026; cùng nhiều tuyến quốc lộ 1A, 22, 50, 62, 827E, 830C, 823D đang được nâng cấp, mở rộng.

Bám sóng quy hoạch tại, loạt doanh nghiệp lớn đã nhanh chóng nhập cuộc. Tập đoàn TTC đầu tư khu công nghiệp – đô thị – dịch vụ hơn 42ha tại phường Trảng Bàng, Khu đô thị Bình An Đức Hòa vừa khởi công với 6.000 căn hộ thương mại, tổng vốn đầu tư gần 10.000 tỷ đồng.

Ở khu vực giáp ranh TP.HCM, Tập đoàn Bcons công bố đã hoàn tất hơn 5.000 căn hộ, gần 200 căn nhà phố, trung tâm thương mại và khách sạn trong khu phức hợp Bcons City. Hàng loạt “ông lớn” như Masterise Homes, Phú Mỹ Hưng, Gamuda Land, Đất Xanh, An Gia, TT Capital… cũng đồng loạt ra mắt sản phẩm mới, tạo nên bức tranh sôi động ở tất cả phân khúc – từ trung cấp đến cao cấp.

Nguồn cung cải thiện nhưng vẫn mất cân đối

Cùng với đó, theo PropertyGuru Việt Nam, điểm sáng thị trường hiện thuộc về Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu, nơi nguồn cung tập trung dọc các tuyến giao thông chiến lược như Vành đai 3, Vành đai 4 và metro, thể hiện rõ xu hướng giãn dân và phát triển đô thị vệ tinh quanh TP.HCM.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills Hà Nội, từ đầu năm đến nay, thanh khoản ở nhiều phân khúc bất động sản đã có dấu hiệu cải thiện, đặc biệt là nhà ở liền kề các khu công nghiệp và vùng vệ tinh. Nhiều chủ đầu tư đang rục rịch ra mắt dự án mới sau thời gian dài “án binh bất động”.

Tuy nhiên, bà Hằng cũng chỉ ra điểm nghẽn mang tính cấu trúc là sự mất cân đối nguồn cung. Thị trường đang thiếu trầm trọng căn hộ bình dân, vừa túi tiền, trong khi phân khúc trung – cao cấp vẫn chiếm ưu thế.

“Nếu chính sách phát triển nhà ở được triển khai quyết liệt, đặc biệt là nhà ở xã hội, thị trường sẽ đạt được sự cân bằng, hướng đến phát triển bền vững hơn”, bà Hằng nhận định.

Savills cũng đánh giá cao các chính sách mới như siết tín dụng với căn nhà thứ hai, đẩy mạnh nhà ở xã hội, hay thành lập sàn giao dịch nhà nước quản lý, những bước đi giúp tái lập trật tự thị trường và thúc đẩy nhu cầu ở thực.

Giới chuyên gia đều chung nhận định, bất động sản vùng ven đã trở lại đường đua nhờ nền tảng hạ tầng được đầu tư đồng bộ và tốc độ đô thị hóa nhanh.

Tuy nhiên, bất chấp tiềm năng tăng trưởng rõ ràng, các chuyên gia cũng cảnh báo rủi ro đầu tư theo phong trào. Làn sóng “bám hạ tầng” từng khiến không ít khu vực rơi vào sốt ảo, khi giá đất bị đẩy cao gấp nhiều lần giá trị thực, trong khi hạ tầng vẫn còn trên bản vẽ.

Ông Nguyễn Quốc Anh, chuyên gia kinh tế bất động sản độc lập, cho rằng: “Nhà đầu tư nên tỉnh táo phân biệt giữa dự án thật – tiến độ thật – nhu cầu thật, tránh chạy theo tin đồn hoặc quảng cáo thổi giá ăn theo hạ tầng”.

Một số rủi ro chính được các tổ chức nghiên cứu chỉ ra gồm tiến độ hạ tầng chậm hoặc thay đổi quy hoạch, khiến kỳ vọng tăng giá bị kéo dài. Pháp lý dự án chưa hoàn thiện, dẫn đến rủi ro về quyền sở hữu, chuyển nhượng. Thanh khoản thấp do lượng đầu cơ lớn, dễ “đóng băng” khi thị trường siết tín dụng. Thiếu hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện, thương mại – khiến giá trị thực tế không như kỳ vọng.

Thị trường bất động sản vùng ven đang tái khởi động mạnh mẽ, nhưng cơ hội chỉ thuộc về những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, hiểu giá trị thật của hạ tầng và biết “chọn mặt gửi vàng”.

Khi các tuyến đường chiến lược hoàn thiện, vùng ven không còn là “vệ tinh phụ trợ” mà sẽ trở thành cực tăng trưởng mới, kết nối giao thương, giãn dân và phát triển kinh tế vùng. Tuy nhiên, nếu không kiểm soát tốt dòng vốn đầu cơ, “sóng hạ tầng” hoàn toàn có thể biến thành “sóng ngầm” thổi giá, gây bất ổn cho thị trường.

Tựu trung lại, bất động sản vùng ven đã trở lại đường đua, nhưng đây không còn là cuộc đua tốc độ, mà là cuộc đua về tầm nhìn. Chỉ những nhà đầu tư đủ tỉnh táo, chọn đúng điểm rơi hạ tầng và giá trị thực mới có thể cán đích an toàn.

Hưng Nguyên