Giá nhà liền thổ mới liên tục thiết lập kỷ lục, nhà đầu tư quay xe săn hàng ‘mua qua bán lại’

Bộ Xây dựng vừa công bố thông tin nhà ở và thị trường bất động sản quý I. Theo khảo sát và tổng hợp báo cáo của một số tỉnh, thành phố lớn như TP Hà Nội và TPHCM, giá biệt thự, nhà ở liền kề trong dự án tiếp tục có xu hướng tăng so với quý trước.

“Tay to” cũng choáng

Tại Hà Nội, giá rao bán nhà ở liền kề, biệt thự trong dự án mới có mức giá tăng khoảng 5-10% so với quý trước. Trong đó, mức giá phổ biến rao bán dao động từ 100-200 triệu đồng/m2, một số dự án có mức giá rao bán lên đến trên 300 triệu đồng/m2.

Điển hình, giá rao bán biệt thự, liền kề tại dự án Louis City (quận Nam Từ Liêm) khoảng 225-420 triệu đồng/m2, khu đô thị Mỹ Đình I có giá rao bán 230-390 triệu đồng/m2, khu đô thị Mễ Trì Hạ có giá rao bán 228-398 triệu đồng/m2, dự án Vinhomes Riverside (Long Biên) 240-450 triệu đồng/m2...

Đáng chú ý, giá rao bán cao nhất theo khảo sát của Bộ Xây dựng là dự án Vinhome Green Bay Mễ Trì lên tới 395-750 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, tại TP.HCM, theo báo cáo về thị trường nhà ở của JLL Việt Nam, trong quý I, giá bán sơ cấp nhà liền thổ đạt trung bình 17.051 USD/m2 (khoảng 430 triệu đồng), tăng 4,8% so với cùng kỳ năm 2024.

Dữ liệu từ Cushman & Wakefield cũng cho thấy, trong quý I/2025, giá sơ cấp biệt thự và nhà liền kề tại TP.HCM dao động từ 300-410 triệu đồng/m2, tăng 12% so với cùng kỳ năm 2024.

Việc giá nhà liền thổ trong rổ hàng mới liên tục thiết lập hết kỷ lục này đến kỷ lục khác khiến các nhà đầu tư “tay to” với dòng tiền mạnh cũng cảm thấy bị “ngợp”.

Đơn cử, từ đầu năm 2025 đến nay, khi bộ 3 luật liên quan bất động sản bắt đầu thẩm thấu, cùng những thông tin thị trường nhà đất bắt đầu vào chu kỳ mới, anh Đinh Mạnh Ninh, một nhà đầu tư chuyên biệt thự tại Hà Nội, rục rịch trở lại các điểm nóng.

Mới nhất, anh Ninh liên hệ với môi giới để tìm hiểu một dự án biệt thự đơn lập, quy mô gần 170 căn, tại huyện Hoài Đức. Diện tích các căn phổ biến khoảng 275 - 315 m2, gồm 3 tầng nổi, mặt tiền 17,5 m, giá bình quân trong khoảng 45 - 73 tỷ đồng.

Ở góc nhìn nhà đầu tư, theo anh Ninh, giá biệt thự, liền kề đang leo thang quá nhanh, vượt quá sức của những người mua ở thực, và khiến cả những nhà đầu tư tay to cũng phải bất ngờ. Nguyên nhân là bởi quỹ đất khan hiếm, chi phí phát triển dự án, giải phóng mặt bằng đắt đỏ…

“Giờ cầm trong tay 15-20 tỷ đồng gần như không còn cơ hội để đầu tư biệt thự, nhà liền kề sơ cấp tại thị trường Hà Nội, đặc biệt tại các khu vực trung tâm đang dần bão hòa”, anh Ninh chia sẻ với VnBusiness.

Cơ hội lớn, rủi ro nhiều

Trong bối cảnh giá nhà liền thổ trên thị trường sơ cấp neo cao, không ít nhà đầu tư có dòng tiền mạnh quyết định “quay xe” trở lại thị trường thứ cấp (mua qua bán lại) để tìm kiếm các sản phẩm bị “ngộp” buộc phải cắt lãi, thậm chí bán hòa vốn hoặc cắt lỗ.

Điển hình, vào cuối tháng 4/2025, anh Trần Bình, một nhà đầu tư có gần 10 năm kinh nghiệm trên thị trường nhà đất tại Hà Nội, quyết định rót 17,5 tỷ đồng để mua vào một căn biệt thự rộng 108m2 tại phường Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm.

Anh Bình cho hay, căn này trước đó được rao bán giá 19,7 tỷ đồng, giá gốc khi mua vào khoảng 17 tỷ đồng. Sau hơn 3 năm gồng gánh lãi suất của khoản vay hơn 5 tỷ đồng để đầu tư, chủ cũ đã buộc phải bán gần như hòa vốn để tất toán nợ.

“Điều kiện của chủ cũ là phải cọc trước 5 tỷ tiền mặt để họ cắt nợ ngân hàng, rút sổ đỏ ra. Số tiền cọc quá lớn khiến tôi phân vân và cân nhắc rất kỹ trước khi đi đến quyết định cuối cùng là mua. Với mức giá này, tôi hy vọng lãi 2 - 3 tỷ đồng trong 3 - 5 năm tới”, nhà đầu tư gốc Hải Phòng nói.

Lựa chọn “quay xe” của nhà đầu tư dựa trên tình hình thực tế là giá sơ cấp và thứ cấp tại phân khúc nhà liền thổ ở TP.HCM và Hà Nội đang có sự chênh lệch rất lớn.

Cụ thể, theo JLL Việt Nam, giá nhà liền thổ trên thị trường thứ cấp trong quý đầu năm 2025 dù tăng 4,2% so với cùng kỳ, nhưng hiện chỉ vào khoảng 6.371 USD/m2, tương đương khoảng 160 triệu đồng/m2, thấp hơn giá sơ cấp trên dưới 2,5 lần.

Tương tự, theo ghi nhận từ chuyên trang Batdongsan, giá sang tay nhà liền thổ TP.HCM và Hà Nội chỉ từ 90-280 triệu đồng/m2. Thấp hơn nhiều so với mức giá rao bán trong rổ hàng mới của chủ đầu tư trong thời gian qua.

Có thể thấy, phân khúc biệt thự liền kề đang trên lộ trình phục hồi tốt ở cả hai thị trường sơ cấp và mua qua bán lại. Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cảnh báo rủi ro cho các nhà đầu tư mới muốn nhảy vào cuộc đua tại phân khúc này.

Một điều dễ thấy là phân khúc biệt thự có giá trị tài sản lớn, trong bối cảnh niềm tin nhà đầu tư chưa thực sự trở lại, việc thanh khoản sớm là việc rất khó. Điều này đòi hỏi nhà đầu tư cần đảm bảo dòng tiền dài hạn, từ 5-10 năm, tuyệt đối không dùng đòn bẩy tài chính.

Ông Lê Đình Chung, chuyên gia bất động sản, nhìn nhận mức độ tăng giá của phân khúc này sẽ không nhiều nhưng vốn đầu tư phải bỏ ra quá lớn nên rủi ro là không thể tránh khỏi.

“Thị trường đang dần tan băng, đã có những nhà đầu tư thực đi săn nhà, tuy nhiên, cũng không ít khu vực xuất hiện tình trạng các sàn, hay giới đầu cơ chủ động mua qua bán lại nhằm tạo sóng, tăng giá. Những cơn sóng ảo này nếu nhà đầu tư không thận trọng rất dễ bị cuốn vào”, một chuyên gia khác cảnh báo.

Từ diễn biến thực tế và phân tích của giới chuyên gia, có thể thấy phân khúc biệt thự, liền kề luôn cho thấy tiềm năng về dài hạn, tuy nhiên khó bứt tốc trong ngắn hạn. Vì vậy, phân khúc này hiện chỉ dành cho những nhà đầu tư có dòng tiền mạnh. Nhà đầu tư mới cần thận trọng, tìm hiểu kỹ trước khi xuống tiền, tránh lao vào những cơn “sốt ảo”.

Hưng Nguyên