Vì sao nhà ở xã hội chưa thể gánh thị trường bất động sản như kỳ vọng?

Không thể phủ nhận việc hàng loạt tên tuổi hàng đầu như Vinhomes, Hưng Thịnh, Thắng Lợi, Đồng Tâm, Kim Oanh Group… có động thái “nắn” lại dòng vốn vào phân khúc nhà ở xã hội đang giúp thị trường đón nhận thêm những tín hiệu tích cực, mang lại những kỳ vọng mới.

Vui ít, lo nhiều

Minh chứng là tại nhiều địa phương, các dự án nhà ở giá rẻ được tung ra thị trường thời gian qua phần nào giúp “cơn khát” của người dân được giải tỏa. Điển hình như tại Cần Thơ vừa thông báo chính thức nhận đăng ký mua gần 1.000 căn nhà ở xã hội tại dự án Nam Long II Central Lake với giá bán chỉ 15,8 triệu/m2.

Tại Long An, có khoảng hơn 500 căn hộ vừa túi tiền của dự án EHome Southgate giá chỉ từ 1 tỷ/căn 50m2 (tương đương 20 triệu/m2) tại khu đô thị Waterpoint cũng đã được đưa ra thị trường. Trước đó, các block khác của dự án này đều “cháy hàng” khi mở bán do mức giá phù hợp với thu nhập của các hộ gia đình trẻ.

Hay tại Dĩ An (tỉnh Bình Dương), dự án Phú Đông SkyOne chuẩn bị được tung ra thị trường với giá dự kiến khoảng 30 triệu đồng/m2, thấp nhất là khoảng 1,5 tỷ đồng/căn dự kiến chào hàng vào cuối năm 2023 cũng đang rất được mong chờ.

Về diễn biến chung, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quý III, cả nước có 19 dự án nhà ở xã hội dành cho đối tượng thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp, với quy mô 18.752 căn đã hoàn thành và bắt đầu đầu tư xây dựng. 

Cụ thể, có 5 dự án đã hoàn thành với quy mô 850 căn (bằng 176% so với quý 2), đã khởi công xây dựng 2 dự án với quy mô 5.223 căn. Ngoài các dự án đã được khởi công trên, có 12 dự án với quy mô 12.679 căn được chấp thuận chủ trương đầu tư mới.

Những dấu hiệu tích cực đã xuất hiện, tuy nhiên, theo giới quan sát, việc phát triển nhà ở xã hội vẫn còn rất nhiều điểm nghẽn cần tháo gỡ, trong đó có nhiều điều khiến cả doanh nghiệp và người mua nhà lo ngại.

Trước hết là vấn để tiếp cận vốn vay hỗ trợ. Bộ Xây dựng cho hay đến nay đã có 20 tỉnh công bố danh mục 52 dự án đủ điều kiện vay theo gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, với nhu cầu vay vốn là 25.884 tỷ đồng.

Điều đáng nói, số vốn giải ngân đến nay tương đối khiêm tốn khi tính đến hết quý III, báo cáo của Bộ Xây dựng cho hay chỉ có một số dự án nhà ở xã hội được giải ngân với số vốn vào khoảng 83,1/1.095 tỷ đồng. Những con số có thể khiến nhiều người giật mình vì tốc độ triển khai của gói hỗ trợ này.

“Cục máu đông” điều kiện pháp lý

Bên cạnh vấn đề về vốn hỗ trợ, những vướng mắc pháp lý cũng đang là một trong những “cục máu đông” cần đánh tan để khơi thông nguồn cung nhà ở xã hội.

Theo quy định tại Luật Nhà ở 2014, trong các điều kiện để được mua nhà ở xã hội có tiêu chí người mua là người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị. Muốn đáp ứng điều kiện này, mọi thành viên trong gia đình thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, tức thu nhập mỗi người không quá 11 triệu đồng/tháng.

Chia sẻ với VnBusiness, chị Ngân, công nhân tại một khu công nghiệp tại Thủ Dầu Một (Bình Dương) cho rằng điều kiện mức thu nhập không quá 11 triệu đồng/tháng để được mua nhà ở xã hội đang gây rất nhiều khó khăn cho người mua nhà.

“Căn nhà ở xã hội giờ có giá trên dưới 1 tỷ đồng, vậy thì để tích lũy đủ với mức thu nhập dưới 11 triệu đồng/tháng là điều không tưởng. Chưa kể để tiếp cận với nhà ở xã hội hiện tại gặp vô số các thủ tục, giấy tờ nhiêu khê”, chị Ngân tâm sự.

Không chỉ người mua nhà gặp khó vì các điều kiện “siêu khó”, có một thực tế hiện nay là nhiều doanh nghiệp muốn tham gia làm nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp… với mong muốn đóng góp cho xã hội, song còn vấp phải nhiều khó khăn.

Các vấn đề về thủ tục pháp lý kéo dài đang “kìm chân” các doanh nghiệp. Đơn cử, ở Đồng Nai, một trong những tỉnh được Thủ tướng Chính phủ giao làm nhiều nhà ở xã hội nhất cả nước, theo ông Võ Tấn Đức, Quyền Chủ tịch UBND tỉnh, bản thân các dự án nhà ở xã hội bị khống chế giá bán, mức lợi nhuận thấp, nếu thủ tục quá khó khăn sẽ không thu hút được nhà đầu tư.

Vì vậy, cần nhanh chóng hoàn thiện, trình ban hành quy trình rút ngắn thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh… từ lúc nhà đầu tư tiếp cận đất đai cho đến khi khởi công xây dựng, đồng thời đẩy nhanh việc thẩm định các hồ sơ chủ trương đầu tư cấp huyện đề xuất.

Ở góc nhìn doanh nghiệp, đại diện một chủ đầu tư nhà ở xã hội tại Đồng Nai thổ lộ: “Lời lãi không nhiều, chúng tôi chỉ trông chờ có thể làm tăng giá trị gia tăng ở khoản 20% sàn nhà thương mại, mà quy định này không còn thì rất khó để doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở xã hội”.

Theo đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội, giai đoạn 2021-2025 cả nước phải hoàn thành 428.000 căn và mục tiêu này sẽ cơ bản hoàn thành nếu các dự án đã được cấp phép và chấp thuận chủ trương đầu tư hoàn thành đúng thời hạn.

Tuy nhiên, theo chuyên gia, sẽ còn nhiều khó khăn, thách thức và cần sự chung tay, vào cuộc một cách đồng bộ của các cấp chính quyền, các hiệp hội nghề nghiệp và các doanh nghiệp trong việc phát triển nhà ở xã hội.

Có thể thấy, đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội đang thổi một luồng sinh khí mới vào thị trường bất động sản vốn đang mất cân bằng nghiêm trọng với cán cân nghiêng quá nhiều về phân khúc cao cấp. Tuy nhiên, vẫn còn rất nhiều vấn đề cần được đẩy nhanh tháo gỡ, từ đó tăng nguồn cung, giải “cơn khát” nhà cho người dân.

Hưng Nguyên