Vì sao giá thuê mặt bằng bán lẻ chỉ tăng, không giảm?

Quan điểm của bà Patricia Marques được đưa ra khi đại dịch Covid-19 còn căng thẳng, để hỗ trợ doanh nghiệp, giá thuê mặt bằng ở Singapore của chuỗi này được chủ nhà giảm đến 20%, các thị trường Thái Lan, Lào, Campuchia… cũng giảm ít nhất 10%, riêng thị trường Việt Nam thì không hề.

Giá thuê tăng tạo áp lực lớn

"Cơ hội để thương lượng giảm giá mặt bằng không xảy ra ở Việt Nam, mức giảm cao nhất nếu có cũng chỉ khoảng 3%. Hiện nay, chúng tôi vẫn duy trì kế hoạch mở rộng mặt bằng nhưng với giá thuê chấp nhận được thì mới ký, không bất chấp để có những vị trí đẹp", vị đại diện Starbucks nói thêm. 

Có thể thấy, ngay cả khi đại dịch Covid-19 vẫn còn hoành hành, áp lực lấp đầy là không nhỏ với các chủ mặt bằng nhưng giá thuê vẫn không giảm. Thì đến nay, khi những áp lực đã giảm, thị trường khởi sắc, tốc độ tăng giá mặt bằng tất yếu càng khốc liệt hơn.

Mới đây, cửa hàng số 325 Lý Tự Trọng - mặt bằng được mệnh danh là “nóng” nhất ngã 6 Phù Đổng (quận 1, TP.HCM), sau khi PhinDeli vì không thể “chịu được nhiệt”, đã lộ diện khách thuê mới là thương hiệu vali Mia. Theo tiết lộ, giá thuê mới vào khoảng 26.000 USD/tháng.

Mặt bằng “siêu hot” này có giá thuê trước năm 2018 chỉ vào khoảng 14.000 USD/tháng, khách thuê là thương hiệu trà và cà phê Phúc Long. Đến năm 2019, chuỗi đậu nành Soya Garden nhảy vào thay thế Phúc Long với chi phí 25.000 USD/tháng. Tức chỉ trong 5 năm, giá thuê đã tăng gấp gần 2 lần.

Giá mặt bằng bán lẻ cho thuê đang liên tục lập đỉnh mới bất chấp khó khăn của doanh nghiệp.

Không chỉ ở những vị trí đắc địa, mặt bằng chung giá thuê cửa hàng cũng liên tục tăng chóng mặt. Đơn cử, ở TP.HCM, giá thuê liên tục tăng cao dù bị bỏ trống trong thời gian dài, gây khó khăn cho các doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp vừa và nhỏ.

Chị Đào Thanh Lam, chủ một shop hàng hiệu tại TP.HCM, cho biết đang đàm phán hợp đồng gia hạn thuê cửa hàng gần góc ngã tư Nam Kỳ Khởi Nghĩa (quận 1). Mức giá cũ là 140 triệu đồng/tháng, nhưng nay chủ nhà đòi tăng lên 230 triệu đồng, kèm điều khoản tăng 10% theo năm.

“Như vậy là mức tăng gấp rưỡi, tôi biết là kiểu gì cũng tăng, nhưng tăng thế thì đúng là choáng váng. Nhưng có thể là tôi vẫn phải chấp nhận, vì giá chung tại TP.HCM hiện đều tăng cao”, chị Lam nói.       

Chật vật tìm cách thích ứng

Dữ liệu của chuyên trang Batdongsan cho thấy, trong quý IV/2022, lượng tìm kiếm nhà phố cho thuê tại quận 1 tăng 154%, quận 3 tăng 188%, quận 9 cũ tăng 361%, quận 10 tăng 303%, Phú Nhuận tăng 229%... so với quý I/2022.

Kết quả tương tự cũng xuất hiện trong báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS): trong quý IV, giá thuê mặt bằng tại các trung tâm thương mại ngoài trung tâm TP. HCM đạt mức bình quân hơn 40 USD/m2/tháng, giá thuê ở khu vực trung tâm khoảng 130 USD/m2/tháng.

Tại Hà Nội, giá thuê thuần ở các trung tâm thương mại ngoài trung tâm khoảng 30 USD/m2/tháng. Tại khu vực trung tâm, giá chào thuê hơn 100 USD/m2/tháng. Mặt bằng bán lẻ trong các ngõ nhỏ có diện tích phổ biến từ 15 - 40m2 cũng chứng kiến mức tăng mạnh cả về giá thuê và lượng khách tìm thuê.

Trong khi đó, theo báo cáo của Savills Việt Nam, mức giá thuê gộp tầng trệt năm 2022 đã tăng 10% so với cùng kỳ năm 2021, đạt hơn 1 triệu đồng/m2/tháng. Kể từ năm 2018, giá thuê gộp tầng trệt tại khu vực trung tâm đã tăng 7% mỗi năm, trong khi các khu vực khác tăng 1% mỗi năm.

Việc giá thuê mặt bằng quá cao đang buộc nhiều thương hiệu cả lớn và nhỏ phải thay đổi chiến lược kinh doanh. Đầu tháng 12/2022, chị Tuyết quyết định thuê mới một căn nhà 2 tầng trên đường Tôn Đức Thắng (phường Bến Nghé, quận 1, TP.HCM) để mở siêu thị mini.

Địa điểm mới này cách siêu thị cũ của chị chưa đầy 200m (đã đóng cửa vì Covid-19) và có diện tích chỉ bằng 1/2. Theo chị Tuyết, sau khi siêu thị cũ phải đóng cửa vì chi phí cao, chị đã thay đổi chiến thuật, thay vì mở một siêu thị lớn, thì các cửa hàng nhỏ, gắn với khu dân cư được ưu tiên.

Không chỉ là sự lựa chọn của nhà đầu tư cá nhân, các cửa hàng có diện tích nhỏ hơn cũng đang là “quân bài” chiến lược trong cuộc đua chiếm lĩnh thị trường của nhiều "đại gia" đầu ngành ngành bán lẻ.

Điển hình như Masan với chuỗi WinMart+ (tiền thân là VinMart+). Trong năm 2022, "ông lớn" này liên tục mở rộng chuỗi cửa hàng bán lẻ có diện tích vừa và nhỏ. Đặc điểm của các cửa hàng này là nằm giữa khu dân cư, dễ dàng tiếp cận người tiêu dùng, thay vì nằm ở các vị trí trung tâm đắt đỏ.

Tuy nhiên, cần nhấn mạnh, sự sôi động của mặt bằng nhỏ không có nghĩa là các mặt bằng lớn “thất thủ”. Ngược lại, sự tăng trưởng đồng đều ở tất cả các phân khúc, với tham vọng mở rộng của các doanh nghiệp bán lẻ trong và ngoài nước, là lý do khiến giá mặt bằng cho thuê liên tục tăng.

Bà Trang Đỗ, Trưởng phòng Dịch vụ Bán lẻ Colliers (Việt Nam), nhận định các doanh nghiệp nội địa và nước ngoài đang áp dụng các chiến lược khác nhau để tăng trưởng bằng cách tìm hiểu về mặt bằng bán lẻ tại Việt Nam. Miếng bánh thị phần ngày càng hấp dẫn hơn khi một số thương hiệu bán lẻ đến từ Nga, Mỹ, châu Âu cũng nôn nóng có mặt trên thị trường bán lẻ tỷ USD tại Việt Nam.

Trong khi đó, ông Võ Hoàng Quân, Giám đốc Công ty Bất động sản Center Land, xác nhận giá chào thuê mặt bằng kinh doanh trên "đất vàng" TP.HCM đang leo thang khá nhanh thời gian qua, nhưng đây là diễn biến một chiều từ phía chủ nhà là chính, các giao dịch thực tế khá chậm.

Thị trường đang bước vào giai đoạn “cộng sinh” cùng có lợi. Giải pháp để ngành bán lẻ Việt Nam hút hơn nữa các thương hiệu quốc tế, đặc biệt ở phân khúc cao cấp, nằm ở vấn đề nguồn cung.

Bên cạnh nhà phố bán lẻ, thị trường cần bổ sung thêm trung tâm thương mại cao cấp tại khu vực trung tâm thành phố. Các dự án cần được thiết kế và vận hành một cách chuyên nghiệp, giá cả cạnh tranh để đáp ứng yêu cầu khắt khe từ các đối tác nước ngoài.

Nhật Minh