Sửa Luật Đấu giá để ngăn lợi dụng giá trúng đấu giá ảo

Sau những lùm xùm từ vụ đất giá đất ở khu đô thị mới Thủ Thiêm (Tp.HCM), qua thăm dò của VnBusiness với một số doanh nghiệp (DN) bất động sản trong nước và nước ngoài cho thấy, mong muốn của họ là nên tăng thêm thời gian công bố thông tin đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị và tăng thêm thời gian để nhà đầu tư chuẩn bị hồ sơ đấu giá.

Thời gian thông báo đấu giá đất quá ngắn

Bởi thời gian theo quy định hiện nay quá ngắn. Cụ thể, như trường hợp đấu giá các lô đất 3.5, 3.8, 3.9, 3.12 ở khu đô thị mới Thủ Thiêm thì ngày thông báo đấu giá tài sản là 19/11/2021 và ngày tổ chức đấu giá là ngày 10/12/2021, chỉ vỏn vẹn trong khoảng 18 ngày. 

Không chỉ với thời gian ngắn như vậy, theo quy định của Luật Đấu giá tài sản thì Trung tâm đấu giá tài sản không nhận hồ sơ đăng ký đấu giá 2 ngày trước ngày tổ chức đấu giá. 

Vì thế, ý kiến đề xuất từ một số DN là nên tăng thêm thời gian thông báo đấu giá quyền sử dụng đất vào khoảng 35 ngày để các nhà đầu tư chuẩn bị hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất.

Trên thực tế, theo HoREA, bất cập là do Luật Đấu giá tài sản 2016 chưa quy định thời gian chuẩn bị hồ sơ tham gia đấu giá phù hợp với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở.

Trong khi đó, Khoản 1, khoản 3 Điều 57 Luật Đấu giá tài sản 2016 quy định “thời gian thông báo công khai lần thứ hai ít nhất là 15 ngày đối với tài sản là bất động sản trước ngày mở cuộc đấu giá”. Quy định này được cho là quá ngắn, chưa phù hợp với thực tế đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị.

Không chỉ vậy, theo giới chuyên gia, nếu thực hiện các điều kiện quy định tại Khoản 2 Điều 119, Điều 55, Điều 56, khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai 2013, khoản 4 Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và “Thông báo đấu giá tài sản” của “Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản” thuộc Sở Tư pháp Tp.HCM thì nhà đầu tư khó có thể hoàn thành việc chuẩn bị hồ sơ đấu giá trong thời hạn 18 ngày.

Bởi lẽ, với thời hạn ngắn như vậy là cả áp lực lớn, trong đó chỉ riêng việc thẩm định điều kiện của nhà đầu tư trong “trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì thời điểm thẩm định được thực hiện trước khi tổ chức phiên đấu giá quyền sử dụng đất” (quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP) đã là cả vấn đề.

Ngoài ra, trong báo cáo mới nhất vừa được HoREA gửi đến Thủ tướng Chính phủ nhằm đánh giá về các cuộc đấu giá đất tại Thủ Thiêm và đánh giá thị trường bất động sản năm 2021, xu hướng năm 2022, đã tiếp tục nêu ra nhiều bất cập ở Luật Đấu giá tài sản 2016.

Thiếu cụ thể và lỏng lẻo

Đơn cử như Luật Đấu giá tài sản 2016 đã không giao cho Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện “điều kiện khi tham gia đấu giá”, nhất là điều kiện nhà đầu tư “có năng lực tài chính” và “không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai”.

Cho nên, nội dung này chưa được quy định trong các văn bản dưới Luật Đấu giá tài sản 2016. Điều đó dẫn đến công tác thực thi pháp luật về đấu giá chưa thật chặt chẽ, chưa đảm bảo sự thống nhất, liên thông với các quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đầu tư, nhất là đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị.

Ngoài ra, theo HoREA, Luật Đấu giá tài sản 2016 chưa quy định cụ thể các điều kiện của nhà đầu tư tham gia đấu giá. 

Vì thế, Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản đã ban hành “Thông báo đấu giá tài sản” quy định tổ chức tham gia đấu giá phải cam kết không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai; có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án; có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác; cam kết thanh toán đầy đủ tiền trúng đấu giá quyền sử dụng.

Tuy vậy, giới chuyên gia lưu ý các cam kết này có tính hình thức và lỏng lẻo. 

Ngoài ra, theo HoREA, đó còn là bất cập về xử lý vi phạm trong trường hợp người tham gia đấu giá (tức DN) đặt giá cao để trúng đấu giá đất rồi “bỏ cọc”.

Nếu soi kỹ vào Khoản 5 Điều 9 Luật Đấu giá tài sản 2016 (quy định nghiêm cấm người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, cá nhân, tổ chức khác thực hiện ở một số hành vi) và Điều 70 Luật Đấu giá tài sản 2016 (quy định về xử lý người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, cá nhân, tổ chức có liên quan có hành vi vi phạm), như lưu ý của HoREA là chưa quy định cụ thể việc xử lý vi phạm trong trường hợp người tham gia đấu giá đặt giá cao để trúng đấu giá đất rồi “bỏ cọc” như đã xảy ra vừa qua.

Do đó, nếu sửa đổi Luật Đấu giá tài sản 2016 thì cần bổ sung quy định xử phạt nghiêm khắc trường hợp người tham gia đấu giá đặt giá cao để trúng đấu giá đất rồi “bỏ cọc” đến mức người “bỏ cọc” vừa bị mất “tiền đặt cọc”, vừa bị nộp phạt một khoản tiền đáng kể (đề xuất xem xét có thể mức nộp phạt khoảng 10% giá trúng đấu giá).

Điều này nhằm triệt tiêu lợi ích về mặt kinh tế, có thể răn đe, ngăn chặn được hành vi người tham gia đấu giá đặt giá cao để trúng đấu giá đất rồi “bỏ cọc” như đã xảy ra vừa qua. Để từ đó không còn “cửa” cho các đầu nậu, DN “bất lương” lợi dụng giá trúng đấu giá “ảo” để thiết lập mặt bằng giá mới rất cao nhằm đầu cơ, lũng đoạn thị trường.

Thanh Loan