Siết tín dụng bất động sản: “Hạ nhiệt” sốt đất và phát triển bền vững

Trong đó, NHNN chỉ đạo tiếp tục kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như đầu tư kinh doanh bất động sản, chứng khoán, các dự án BOT, BT giao thông…

Nhiều ngân hàng siết tín dụng vào BĐS

Nhằm cụ thể hoá Nghị quyết số 11, NHNN đề ra 5 nhóm nhiệm vụ, giải pháp cụ thể, như: Điều hành chính sách tiền tệ, tín dụng và hoạt động ngân hàng; tăng vốn điều lệ cho các ngân hàng thương mại cổ phần do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ và Ngân hàng Nông nghiệp và PTNT (Agribank), bảo đảm an toàn hoạt động của hệ thống các tổ chức tín dụng và tiếp tục xử lý nợ xấu; triển khai chính sách hỗ trợ thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội; hoàn thiện khuôn khổ pháp lý; cải cách thể chế, cải cách hành chính, cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh, thúc đẩy giải ngân vốn đầu tư công thuộc lĩnh vực quản lý của NHNN và phối hợp với các bộ, cơ quan triển khai các nhiệm vụ, giải pháp đề ra.

Đặc biệt, với công tác điều hành tín dụng, NHNN chỉ đạo tiếp tục kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như đầu tư kinh doanh bất động sản (BĐS), chứng khoán, các dự án BOT, BT giao thông, trái phiếu doanh nghiệp…; kiểm soát tín dụng ngoại tệ phù hợp với lộ trình hạn chế đô-la hóa nền kinh tế theo chủ trương của Chính phủ.

Đối với các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài kiểm soát chặt chẽ chất lượng tín dụng, hạn chế tối đa phát sinh nợ xấu, đặc biệt đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro nêu trên.

Liên quan đến việc “siết” tín dụng vào các lĩnh vực lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, nhiều ngân hàng thương mại cũng đưa ra thông báo hạn chế việc cấp tín dụng đối với các lĩnh vực này.

Chẳng hạn đối với Ngân hàng Nông nghiệp và PTNT (Agribank), dư nợ cho vay đối với kinh doanh BĐS hiện chỉ chiếm chưa đầy 1% tổng dư nợ 1,5 triệu tỷ đồng. Tổng Giám đốc Agribank Tiết Văn Thành cho biết, bên cạnh việc tập trung ưu tiên vốn cho lĩnh vực nông nghiệp, nông thôn, Agribank vẫn cho vay đáp ứng nhu cầu thật về nhà ở như mua nhà, xây, sửa nhà của người dân.

Ngân hàng Thương mại cổ phần Sài Gòn Thương Tín (Sacombank) có thông tin không cấp tín dụng đối với lĩnh vực BĐS từ nay đến hết tháng 6/2022. Hiện, Sacombank tập trung tín dụng vào một số lĩnh vực sản xuất, ưu tiên nông nghiệp, nông thôn, xuất khẩu, công nghiệp hỗ trợ, doanh nghiệp nhỏ và vừa, ứng dụng công nghệ cao và các ngành thương mại, dịch vụ có giá trị gia tăng cao như xuất khẩu, dịch vụ, logistics… Theo lãnh đạo Sacombank, hạn mức tín dụng mà ngân hàng được cấp trong năm 2022 không nhiều, nên ngân hàng sẽ không ưu tiên cho tín dụng bất động sản.

Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam (Techcombank) cũng có thông báo từ Bộ phận Phát triển giải pháp cho vay thế chấp với các đơn vị kinh doanh của ngân hàng này về việc kiểm soát hạn mức giải ngân đối với các khoản vay mua BĐS đã có giấy chứng nhận và thứ cấp mua BĐS (chưa hoặc đã có giấy chứng nhận).

Techcombank cho biết, sẽ tạm dừng giải ngân các khoản vay mua BĐS đã có giấy chứng nhận và vay thứ cấp mua BĐS (gồm chưa hoặc đã có giấy chứng nhận) kể từ ngày 25/3/2022. Đồng thời, các đơn vị kinh doanh trao đổi và đàm phán với khách hàng để dời lịch giải ngân các khoản vay sang ngày 1/4/2022.

Trước đó, nhiều ngân hàng như Vietcombank, Ngân hàng An Bình (ABB),... đã hạn chế cho vay vốn BĐS từ năm 2021. Trong đó, Ngân hàng An Bình chỉ tập trung cho vay mua nhà ở, với nguồn thu từ lương hoặc các nguồn thu nhập khác đều đặn hàng tháng; còn lĩnh vực kinh doanh BĐS sẽ khống chế dưới 8%.

Hướng tín dụng vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh

Việc “siết” tín dụng vay vốn BĐS đã được NHNN chỉ đạo từ vài năm trước, và  gần đây nhất là ngày 18/03/2022, NHNN ban hành kế hoạch hành động của ngành ngân hàng thực hiện Nghị quyết số 11 của Chính phủ. 

Trong đó, NHNN yêu cầu các ngân hàng không nới lỏng điều kiện cấp tín dụng, đồng thời kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như đầu tư, kinh doanh BĐS, chứng khoán, các dự án BOT, BT giao thông, trái phiếu doanh nghiệp.

NHNN cũng chỉ đạo các ngân hàng hướng tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên theo chủ trương của Chính phủ, cho vay phục vụ nhu cầu đời sống, tín dụng tiêu dùng phục vụ nhu cầu chính đáng của người dân, doanh nghiệp.

Nhận định về vấn đề này, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính, cho rằng, dù thị trường BĐS vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn nhưng không đồng nghĩa việc mua BĐS trong giai đoạn này sẽ lời trên diện rộng. Đặc biệt ở những khu vực đất nền tăng giá mạnh trong hai năm qua nhưng nơi đó chưa thể triển khai kinh doanh khai thác ở mức phổ biến.

Cũng theo TS. Đinh Thế Hiển, việc đầu tư BĐS luôn có một giai đoạn phải chững lại để tích lũy giá trị. Thời điểm chững lại thường là thời điểm trước đó giá tăng mạnh và mọi người đổ tiền lớn vào có sự góp sức mạnh của ngân hàng thương mại, sau đó gặp siết tín dụng theo chủ trương Nhà nước. Quan sát thấy hiện nay đã hội đủ những yếu tố này.

“Không có sự tăng mạnh giá BĐS do lạm phát cao. Còn việc tăng cục bộ, cơ hội đầu tư cục bộ vẫn có ở những nơi giá chưa tăng mạnh, và có các yếu tố tăng giá xuất hiện như quy hoạch, làm đường...”, TS. Hiển chia sẻ với báo chí.

Dưới góc nhìn của ngân hàng, theo ông Nguyễn Đình Tùng, Tổng Giám đốc Ngân hàng Phương Đông (OCB), việc ngân hàng tạm dừng giải ngân ở lĩnh vực này là chính sách riêng biệt, nội bộ của từng tổ chức tín dụng. Về chính sách điều hành chung thì NHNN chỉ có chủ trương kiểm soát chặt hoạt động cho vay BĐS mà không dừng hoàn toàn.

“Mấy năm nay, NHNN luôn phát đi cảnh báo và kiểm soát chặt hoạt động cho vay BĐS. NHNN đồng thời cũng yêu cầu các ngân hàng dành ra một tỷ lệ nhất định trong tổng dư nợ để cho vay lĩnh vực này nhằm giảm rủi ro và giàn mỏng rủi ro sang nhiều ngành nghề khác nhau”, ông Tùng chia sẻ.

Đối với ngân hàng OCB, tỉ lệ cho vay hiện nay dưới 8% tổng dư nợ và ngân hàng vẫn đang giải ngân bình thường, chỉ cần khách hàng có đủ điều kiện vay, room tín dụng vẫn còn. 

Cùng vấn đề này, theo chuyên gia kinh tế, TS. Cấn Văn Lực, mặc dù được kiểm soát chặt trong nhiều năm trở lại đây nhưng tín dụng BĐS vẫn tăng trưởng qua các năm. Số liệu từ NHNN cho biết, tín dụng BĐS có xu hướng giảm về tỷ trọng những năm gần đây, từ mức 26% (năm 2018) xuống còn 12% (cuối năm 2020). 

Trong năm 2021, tín dụng vào BĐS vẫn tăng 12% so với năm trước, trong đó cho vay mua nhà, sửa nhà, chữa nhà tăng 15-16%, còn cho vay kinh doanh BĐS tăng 6-7%. Trong cơ cấu tín dụng BĐS, cho vay mua BĐS để sử dụng chiếm 68%, còn lại là kinh doanh BĐS. “Năm nay, dự kiến tăng trưởng tín dụng BĐS khoảng 9-10%”, TS. Lực dự báo.

Tuy nhiên, theo TS. Cấn Văn Lực, ngành BĐS là ngành chịu tác động nặng nề của dịch Covid-19, do đó, doanh nghiệp BĐS cũng cần phải nhận được sự hỗ trợ về cơ chế, thuế tương tự như các doanh nghiệp ngành nghề khác, tránh sự phân biệt đối xử giữa doanh nghiệp BĐS và các doanh nghiệp khác. Vì vậy, việc siết chặt tín dụng cũng cần phải xem xét một cách hợp lý, tránh thực hiện một cách cực đoan.