Giới đầu cơ nhà đất đang chấp nhận ‘chôn vốn’ lâu hơn?

Trước đây, một trong những “công thức” phổ biến của nhà đầu tư mới bước vào thị trường là mua đất nền vùng ven rồi kỳ vọng bán lại chỉ sau vài tháng. Chiến lược “mua nhanh – bán gọn” này từng mang lại lợi nhuận cho không ít người trong giai đoạn giá đất liên tục leo thang.

Từ “đánh nhanh, thắng nhanh”…

Tuy nhiên, khi thị trường nhà đất bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh, việc lướt sóng dần trở thành con dao hai lưỡi. Giá đất vẫn neo cao nhưng sức mua suy yếu, khiến nhiều nhà đầu tư rơi vào cảnh “ôm hàng dài hạn bất đắc dĩ”.

Số liệu từ batdongsan.com.vn cho thấy, chỉ 12% nhà đầu tư hiện nay dự kiến nắm giữ bất động sản dưới 1 năm, mức thấp kỷ lục so với những năm trước. Ngược lại, gần 50% cho biết sẽ nắm giữ từ 3 đến 10 năm, phản ánh rõ ràng xu hướng đầu tư dài hạn.

Anh Trần Mạnh Tuấn (nhà đầu tư tại Hà Nội) chia sẻ trải nghiệm cá nhân khi vào đầu năm 2025, anh mua vào một lô đất 60 m² tại xã Kim Chung (nay thuộc phường Tây Tựu) với giá 3,1 tỷ đồng, kỳ vọng giá sẽ tăng sau khi sáp nhập đơn vị hành chính.

Tuy nhiên, chỉ sau 6 tháng, anh Tuấn nhận ra lô đất khó thanh khoản hơn so với tính toán ban đầu, trong khi người mua ở thực và các nhà đầu tư ngày càng nặng tâm lý phòng thủ. Lô đất đang được anh rao bán ở mức 3,6 tỷ đồng (cao hơn giá mua vào gần 10 triệu đồng/m2), nhưng đã hơn nửa năm chưa tìm được khách.

“Mọi chuyện không hề đơn giản như tôi nghĩ. Dựa trên tình hình thực tế, tôi đã quyết định từ bỏ cách đầu tư theo tin đồn. Thị trường giờ đây đòi hỏi sự kiên nhẫn và chiến lược rõ ràng, chứ không thể kỳ vọng “lướt sóng” vài tháng mà có lời như trước”, anh Tuấn chia sẻ, đồng thời thừa nhận may mắn khi tiền đầu tư là vốn tự có, nếu là đi vay thì áp lực sẽ lớn hơn rất nhiều.

Tương tự, chị Thu Trang (43 tuổi, nhà đầu tư gốc Hải Phòng) từng thắng nhiều lần trong những thương vụ lướt sóng. Tuy nhiên, sau khi bị “kẹt vốn” trong đợt sóng đầu năm 2025 vừa qua, chị cho biết đã buộc phải thay đổi tư duy rót vốn.

“Giờ tôi chỉ chọn bất động sản có pháp lý đầy đủ, có khả năng khai thác cho thuê, và sẵn sàng giữ lâu dài. Nếu chỉ nghĩ đến đầu cơ ngắn hạn, khả năng lỗ hoặc bị chôn vốn là rất cao”, chị Trang nhìn nhận.

Những câu chuyện như của anh Mạnh Tuấn, chị Thu Trang không phải hiếm. Nhiều nhà đầu tư cá nhân khác cũng chia sẻ họ đang “ôm” các lô đất tại các khu vực từng nóng sốt (trước khi sáp nhập hành chính) như Đan Phượng, Thạch Thất hay Mê Linh, nay dù giá đã chạm mốc 70–120 triệu đồng/m², nhưng gần như không có giao dịch mới.

Đến dịch chuyển sang rót vốn dài hạn

Ghi nhận thực tế tại Hà Nội, giá nhà liền thổ tại Hoài Đức đang dao động 130–180 triệu đồng/m², đất xen kẹt trong ngõ ô tô tránh khoảng 70–85 triệu đồng/m². Ở Đan Phượng, đất nền có pháp lý đầy đủ dao động 70–120 triệu đồng/m², thậm chí lô đẹp lên tới 140 triệu đồng/m².

Tuy nhiên, dù giá cao, giao dịch thực tế lại khá thưa thớt. Anh Đăng, một môi giới địa ốc nhiều năm kinh nghiệm tại Đan Phương, phân tích trước đây, nhiều nhà đầu tư ôm đất chỉ để chờ giá lên rồi bán chốt lời. Nhưng nay khách hàng quan tâm nhiều hơn đến tính pháp lý, khả năng khai thác thực.

“Thị trường đang chuyển từ “giá quyết định giao dịch” sang “thanh khoản quyết định giao dịch”, tức nhà đầu tư quan tâm đến khả năng bán ra chốt lời nhanh hay chậm, thay vì chỉ nhìn vào mặt bằng giá bán tại khu vực đầu tư”, anh Đăng nói.

Ở góc nhìn chuyên gia, ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, cho rằng ngay cả khi giá nhà tại Hà Nội hay TP.HCM đã quá cao, các sản phẩm có pháp lý minh bạch, vị trí đắc địa vẫn giữ được thanh khoản.

Theo ông Toản, đầu tư ngắn hạn khó tạo lợi nhuận trong bối cảnh thị trường đang thanh lọc mạnh. Muốn tối ưu hiệu quả dòng vốn, nhà đầu tư cần tìm đến các khu vực còn dư địa phát triển như Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên… nơi hạ tầng đang được đầu tư mạnh.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, cho rằng: “Đầu tư nhà đất hiện nay không còn là cuộc chơi đơn giản. Đó là bài toán tổng hợp của chính sách, tín dụng, cung – cầu và tâm lý thị trường. Chỉ những ai có tầm nhìn dài hạn, tỉnh táo và linh hoạt mới có thể tồn tại trong giai đoạn này”.

Có thể thấy, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào chu kỳ mới – chu kỳ của sự kiên nhẫn. Nhà đầu tư không còn “đánh nhanh thắng nhanh” mà chuyển sang nắm giữ lâu dài, chấp nhận chôn vốn lâu hơn để đổi lấy sự an toàn và bền vững.

Sự dịch chuyển này không chỉ đến từ khó khăn thanh khoản, mà còn do tác động tích cực của chính sách siết tín dụng đầu cơ, minh bạch hóa pháp lý, đẩy mạnh hạ tầng liên vùng và tái cấu trúc đơn vị hành chính. Tất cả đang góp phần buộc thị trường phải đi theo hướng lành mạnh hơn.

Với người mua ở thực, đây là cơ hội để tiếp cận những sản phẩm chất lượng, pháp lý rõ ràng. Còn với nhà đầu tư, bài toán đặt ra không còn là “lướt sóng” trong vài tháng, mà là chiến lược tích lũy tài sản trong 5–7 năm tới.

Nói cách khác, “lướt sóng” đã dần thoái trào khi rủi ro luôn thường thực, đặc biệt với các nhà đầu tư có sử dụng đòn bẩy tài chính. Ngược lại, xu hướng đầu tư lâu dài, đồng nghĩa chấp nhận “chôn vốn dài hạn” đang trở thành xu hướng tất yếu của giới đầu tư nhà đất.

Hưng Nguyên