Giới đầu cơ lập nhóm ‘vung tiền tấn’ gom căn hộ chiết khấu khủng

Khảo sát của VnBusiness cho thấy, quý IV/2025 đang trở thành cao điểm của cuộc đua ưu đãi của doanh nghiệp địa ốc. Từ Bắc vào Nam, hàng loạt dự án đồng loạt đưa ra mức giảm giá trực tiếp từ 10 – 20%, thậm chí lên tới trên 23%, kèm theo ưu đãi lãi suất 0%, ân hạn nợ gốc dài hạn...

Đua chiết khấu khủng

Tại phía Bắc, nhiều dự án căn hộ trung và cao cấp tại Hà Nội công bố chính sách bán hàng linh hoạt, đánh mạnh vào nhóm khách có sẵn vốn. Điển hình, dự án Masteri Era Landmark đưa ra mức chiết khấu 1 – 2% cho khách booking sớm. Khách hàng hoàn tất 100% giá trị căn hộ trong vòng 30 ngày có thể được giảm giá tới 15%.

Không chỉ cục bộ, nhiều chủ đầu tư khác tại Hà Nội cũng gia nhập “đường đua” chiết khấu mạnh. Rivea Hà Nội của Tân Á Đại Thành triển khai chính sách chiết khấu tới 14% cho khách thanh toán sớm, kết hợp với hỗ trợ vay ngân hàng lãi suất 0%, ân hạn gốc 24 tháng.

Ở phía Nam, cuộc đua chiết khấu cũng gay gắt không kém. Dự án The Gió Riverside của Tập đoàn An Gia đưa ra phương án thanh toán ban đầu chỉ khoảng 21% giá trị căn hộ, phần còn lại được ngân hàng cho vay với lãi suất do chủ đầu tư hỗ trợ toàn bộ trong 36 tháng, ân hạn nợ gốc kéo dài tới 60 tháng.

Đặc biệt, khách thanh toán nhanh tại dự án mới của An Gia có thể được chiết khấu lên tới 23,5%, mức giảm hiếm thấy trên thị trường thời điểm cuối năm 2025, theo thăm dò của chuyên trang Batdongsan khu vực miền Nam.

Tương tự, một số dự án chuẩn bị ra mắt tại TP.HCM áp dụng chính sách giãn thanh toán kéo dài 30 tháng, với mức trả hàng tháng chỉ vài triệu đồng. Điểm chung của các chương trình này là sự “hào phóng” về tài chính, trong bối cảnh lãi suất có dấu hiệu nhích lên và tâm lý người mua vẫn thận trọng.

Rõ ràng, các gói ưu đãi đã và đang góp phần cải thiện thanh khoản, giúp thị trường sôi động hơn trong những tháng cuối năm. Tuy nhiên, đi sâu phân tích, có thể thấy các chính sách chiết khấu sâu chủ yếu nhắm tới nhóm khách hàng có vốn tự có lớn.

Phần lớn ưu đãi cao nhất chỉ áp dụng khi người mua thanh toán sớm 95 – 100% giá trị căn hộ. Một số dự án còn triển khai “chiết khấu dòng tiền”, tức trả lãi cho khoản tiền khách đóng trước tiến độ, khiến người có sẵn tiền càng đóng nhiều, càng hưởng lợi lớn.

Giới đầu cơ gom hàng

Cũng chính từ thực tế càng đóng nhiều tiền càng hưởng lợi lớn, thị trường căn hộ xuất hiện các nhóm đầu cơ tận dụng chính sách chiết khấu để “gom hàng”.

Cụ thể, thay vì mua lẻ, nhiều nhà đầu tư liên kết góp vốn, đủ khả năng thanh toán nhanh để hưởng ưu đãi tối đa, rồi phân chia lợi ích theo tỷ lệ góp tiền. Cách làm này được ví như “mua sỉ” bất động sản với giá wholesale, nhằm tối ưu biên lợi nhuận trong trung hạn.

Chia sẻ với VnBusiness, ông Trần Quân, một nhà đầu tư gốc Hải Phòng, cho biết theo làn sóng Nam tiến, nhóm của ông vừa chi gần 20 tỷ đồng thanh toán sớm 95% giá trị 3 căn hộ tại dự án ở phường Đông Hòa (TP.HCM) để hưởng chiết khấu hơn 20%, kèm ưu đãi nội thất và chỗ đậu xe.

“Tính ra chúng tôi giảm được gần 1,5 tỷ đồng sau chiết khấu, đây không phải con số nhỏ khi tính vào lợi suất đầu tư sau này”, ông Quân khẳng định, tuy nhiên cũng thừa nhận vẫn tồn tại không ít lo lắng, vì tiền đã đóng gần hết mà vài năm nữa mới có sổ đỏ. Nếu dự án gặp trục trặc, rủi ro là hiện hữu.

Câu chuyện của nhà đầu tư “khét tiếng” đến từ vùng đất Cảng phản ánh mặt trái rõ nét của “siêu chiết khấu”. Người mua được lợi trước mắt, nhưng đồng thời phải chấp nhận mức độ rủi ro cao hơn.

Theo nhận định của một môi giới giàu kinh nghiệm tại Thủ Đức, chiết khấu 10 – 20% chỉ thực sự phù hợp với người có tiền nhàn rỗi. Với chủ đầu tư, đây là cách nhanh nhất để huy động vốn trong bối cảnh vay ngân hàng chịu áp lực lãi suất và điều kiện tín dụng chặt chẽ hơn.

Ở góc độ thị trường, khuyến mại và giảm giá vốn là công cụ quen thuộc. Nếu chiết khấu chỉ mang tính thời điểm, quy mô hạn chế, đây có thể là chiến lược marketing nhằm tạo cú hích truyền thông và tăng tốc bán hàng. Song, khi nhiều doanh nghiệp cùng lúc áp dụng chiết khấu cao và kéo dài, điều đó có thể phản ánh áp lực dòng tiền đáng kể. Doanh nghiệp buộc phải chấp nhận thu hẹp biên lợi nhuận, thậm chí hòa vốn, để đổi lấy dòng tiền ngắn hạn.

Các chuyên gia cảnh báo, việc giảm giá mạnh có thể thúc đẩy quyết định mua nhanh, thậm chí khiến nhiều khách hàng chưa thực sự có nhu cầu cũng xuống tiền vì sợ bỏ lỡ cơ hội. Tuy nhiên, nếu chiết khấu được triển khai ồ ạt, thiếu minh bạch, thị trường rất dễ rơi vào trạng thái nhiễu loạn, làm méo mó mặt bằng giá và gia tăng rủi ro cho người mua sau.

Chưa kể, chiết khấu sâu đồng nghĩa lợi nhuận ngắn hạn bị bào mòn, trong khi chi phí vận hành và nghĩa vụ tài chính vẫn hiện hữu. Vì vậy, “siêu chiết khấu” được ví như liều thuốc giảm đau ngắn hạn, không thể trở thành chiến lược dài hạn cho doanh nghiệp địa ốc.

Với nhà đầu tư cá nhân, mức giảm giá hấp dẫn không đồng nghĩa với an toàn tuyệt đối. Yếu tố then chốt vẫn là năng lực tài chính, uy tín và khả năng triển khai dự án của chủ đầu tư, cũng như triển vọng thanh khoản thực sự của sản phẩm.

Hưng Nguyên