Còn cửa đầu tư căn hộ đắt đỏ giá ngang biệt thự, liền kề?

Khảo sát của VnBusiness cho thấy, trong thời gian qua, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội liên tục leo thang chóng mặt, nhiều dự án vượt mốc 100 triệu đồng/m2, thậm chí đắt ngang biệt thự liền kề với giá rao bán lên tới 160-290 triệu đồng/m2.

Giá không ngừng leo thang

Cuối tháng 5/2025, dù đã lường trước, nhưng khi đi thực tế, anh Đặng Thanh Tú vẫn cảm thấy “choáng” với giá căn hộ tại trung tâm Hà Nội. Gần nhất, anh Tú tìm hiểu một dự án tại Ba Đình (Hà Nội) với các căn hộ sky villas đang được rao bán với giá 250-260 triệu đồng/m2.

Đơn cử, một căn sky villas tại dự án này có diện tích 200m2 với 4 phòng ngủ đang được rao bán với giá 50 tỷ đồng, tương đương 250 triệu đồng/m2. Trong khi những căn chung cư thông thường được bán giá 140-200 triệu đồng/m2.

Theo anh Tú, bất chấp dự báo đã bão hòa, phân khúc căn hộ ở một số khu vực tại quận Ba Đình đang liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, tăng 7 - 25% so với cách đây hơn 1 năm. Một dự án căn hộ hàng hiệu tại Hoàn Kiếm đang rao bán với giá lên tới 500-700 triệu đồng/m2, tổng giá trị khoảng 50-120 tỷ đồng/căn.

“Không có ít nhất 30 tỷ đồng trong tay thì rất khó để tìm các căn hộ tiềm năng ở trung tâm hiện tại”, anh Tú chia sẻ.

Bất ngờ của nhà đầu tư gốc Hà Nội trên đây cũng là cảm giác của không ít người quan tâm đến thị trường bất động sản, ngay cả với những nhà đầu tư gạo cội.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, thời gian qua giá căn hộ chung cư tại các đô thị lớn như Hà Nội và TPHCM đã chững lại, không còn tăng mạnh. Tuy nhiên, đáng chú ý, phân khúc chung cư siêu sang đã xuất hiện ở một vài dự án có giá xấp xỉ 200 triệu đồng/m2.

Như tại TP.HCM, dự án Metropole (Thủ Thiêm, TP. Thủ Đức), nếu như giai đoạn 1 - khu Galleria có giá khoảng 160 triệu đồng/m2, thì giai đoạn 2 - khu Opera được chủ đầu tư SonKim Land chào bán với giá 250 triệu đồng/m2.

Tương tự, năm 2024, dự án căn hộ Eaton Park trên đường Mai Chí Thọ (TP. Thủ Đức) do Gamuda Land làm chủ đầu tư chào bán đợt đầu tiên ra thị trường với mức giá từ 130 triệu đồng/m2 và giai đoạn 2 tăng lên 140-150 triệu đồng/m2.

Trong báo cáo mới đây về thị trường bất động sản TP.HCM, hãng tư vấn Avison Young Việt Nam cho biết, chỉ trong quý I/2025, giá căn hộ tại đây đã tăng bình quân 6% so với cùng kỳ năm 2024. Riêng TP. Thủ Đức ghi nhận mức tăng khoảng 20%. Theo đó, bình quân giá bán căn hộ TP.HCM vào khoảng 80-130 triệu đồng/m2, riêng TP. Thủ Đức có giá 130-145 triệu đồng/m2.

Thanh khoản kém có đáng lo?

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, nhìn nhận giá căn hộ sơ cấp tăng do chi phí đầu vào cao, cùng với việc các tỉnh áp dụng bảng giá đất mới tăng trung bình 20-30%. Điều này khiến chủ đầu tư buộc điều chỉnh giá.

Bên cạnh đó, chi phí phát triển dự án như thủ tục đầu tư, chi phí vốn, vật liệu xây dựng, nhân công... đang tăng cao khiến các chủ đầu tư cũng phải điều chỉnh lại giá bán dự án để tránh lỗ. Chưa kể lãi suất ngân hàng cũng đang đè nặng nhiều chủ đầu tư dự án.

Tương tự, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, cho hay những dự án có giá “siêu đắt đỏ” thường ở vị trí đắc địa tại trung tâm, chủ đầu tư phát triển dự án xác định sẽ bán cho những khách có điều kiện cao, không dành cho số đông khách hàng.

Chính vì vậy, tính thanh khoản của dòng sản phẩm trên 150 triệu đồng/m2 hiện không cao, nếu không muốn nói là ì ạch. Khảo sát của các đơn vị nghiên cứu thị trường cũng chỉ ra các căn hộ đã tăng giá quá cao, đặc biệt là các căn hộ ở dự án cũ, đang “ế” nặng.

Câu hỏi đặt ra là trong bối cảnh thanh khoản chậm chạp, cơ hội đầu tư phân khúc căn hộ siêu sang đang và sẽ ra sao? Theo giới chuyên gia, những nhà đầu tư có dòng tiền lớn vẫn sẽ dành sự quan tâm đặc biệt cho loại hình này.

Nguyên nhân đầu tiên đến từ việc tệp khách hàng cho phân khúc này đang gia tăng rất nhanh tại Việt Nam, chưa kể các nhà đầu tư ngoài nước.

Cụ thể, theo báo cáo The Wealth Report 2025, Việt Nam hiện có khoảng 5.459 cá nhân sở hữu tài sản ròng trên 10 triệu USD, chiếm 0,2% tổng số triệu phú trên toàn thế giới. So với các quốc gia trong khu vực, Việt Nam đứng sau các nước Singapore, Thái Lan, Indonesia, Malaysia… về số lượng người có tài sản ròng trên 10 triệu USD.

Trong khi đó, theo Knight Frank, một cá nhân siêu giàu là người sở hữu khối tài sản ròng từ 30 triệu USD trở lên. Đơn vị này dự đoán đến năm 2028, Việt Nam sẽ có 978 cá nhân siêu giàu, tăng 30% so với năm 2023.

Sự gia tăng của giới trung lưu và siêu giàu đang mở ra dư địa lớn cho phân khúc bất động sản siêu đắt nói chung và phân khúc chung cư siêu sang nói riêng. Và thực tế, tiềm năng của bất động sản triệu đô tại Việt Nam đã và đang nhanh chóng được các doanh nghiệp cả trong và ngoài nước “đọc vị”, sẵn sàng nhảy vào cuộc đua.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho rằng, Việt Nam là một điểm sáng trong khu vực về bất động sản hàng hiệu, đặc biệt là các khu vực ven biển. Trong đó, Đà Nẵng, Hội An lọt Top 5 thị trường bất động sản hàng hiệu phát triển mạnh của châu Á - Thái Bình Dương.

Dù có mức giá cao, nhưng các yếu tố như thương hiệu, chất lượng, tiện ích, dịch vụ mang tầm quốc tế đã tạo nên một sức hút bền vững cho bất động sản hàng hiệu. Nhờ vào những yếu tố này, bất động sản hàng hiệu tăng trưởng ấn tượng qua từng năm, trở thành một lựa chọn hấp dẫn cho những nhà đầu tư và người mua tiềm năng.

Những diễn biến từ thực tế cho thấy, bất động sản siêu sang đang có nhiều tiềm năng để phát triển, tuy nhiên theo chuyên gia đây là phân khúc ẩn chứa nhiều rủi ro. Trước hết là khả năng thanh khoản trong ngắn hạn.

Bà Giang Huỳnh, chuyên gia cao cấp của Savills, đánh giá phân khúc nhà siêu sang vẫn có tiềm năng tăng trưởng về dài hạn, vì nguồn cung khó cải thiện sớm, trong khi giới giàu và siêu giàu tại Việt Nam được dự báo tăng nhanh.

Tuy nhiên, trong ngắn và trung hạn, thanh khoản của phân khúc biệt thự, nhà liền kề sẽ khó bật tăng, nhiều khả năng giá thứ cấp sẽ tiếp tục đi ngang, thậm chí giảm nếu nhà đầu tư gặp khó về dòng tiền. Điều này tạo áp lực lên cả chủ đầu tư và những nhà đầu tư cá nhân.

Hiện tại, phân khúc này chỉ dành cho những nhà đầu tư có dòng tiền mạnh, tầm nhìn dài hạn, tối thiểu từ 3-5 năm, thậm chí 7-10 năm.

Hưng Nguyên