Bảng giá đất 2026 thay đổi: Nguy cơ ‘đội’ chi phí làm sổ đỏ

Việc các địa phương phải ban hành bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 từ đầu năm 2026 được dự báo sẽ kéo theo chi phí làm sổ đỏ tăng đáng kể. Nhiều chuyên gia khuyến nghị người dân nên hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận lần đầu trước thời điểm này.

Bảng giá đất sắp bước vào chu kỳ mới?

Ngay khi Luật Đất đai 2024 được ban hành, một trong những nội dung được quan tâm nhất chính là quy định về hệ thống bảng giá đất, đây là yếu tố làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ và nhiều nghĩa vụ tài chính khác khi người dân xin cấp sổ đỏ lần đầu.

Theo lộ trình, bảng giá đất đang áp dụng theo Luật Đất đai 2013 vẫn tiếp tục có hiệu lực đến hết ngày 31/12/2025. Từ ngày 1/1/2026, các tỉnh, thành phố bắt buộc ban hành bảng giá đất mới theo quy định của Luật Đất đai 2024. Điều này đồng nghĩa năm 2026 sẽ đánh dấu bước chuyển sang phương pháp định giá mới, cập nhật hơn và bám sát thị trường hơn trước.

Trong giai đoạn chuyển tiếp 2024 - 2025, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã yêu cầu các địa phương thường xuyên rà soát bảng giá đất hiện hành. Trường hợp có khu vực chênh lệch lớn với giá thực tế, địa phương được phép điều chỉnh nhằm bảo đảm phù hợp với tình hình thị trường. Các điều chỉnh này được áp dụng cho đến hết năm 2025.

Điểm thay đổi lớn nhất trong khung pháp lý mới là việc bảng giá đất không còn điều chỉnh theo chu kỳ 5 năm như trước. Thay vào đó, các địa phương phải cập nhật hằng năm, giúp giá đất tiệm cận giá trị thị trường nhanh hơn, giảm độ trễ trong định giá, đồng thời hạn chế tình trạng chênh lệch quá lớn giữa giá đất quy định và giá thực tế.

Bảng giá đất mới cũng được xây dựng với mức độ chi tiết cao hơn, bao gồm việc xác định giá theo từng khu vực, từng vị trí cụ thể. Những nơi đã có bản đồ địa chính số hoặc dữ liệu giá đất sẽ được định giá đến từng thửa, dựa trên vùng giá trị đất và thửa chuẩn. Đây được xem là bước tiến lớn trong minh bạch hóa quy trình định giá.

Việc cập nhật dữ liệu giúp cơ quan quản lý chủ động hơn khi xác định giá đất cụ thể cho từng dự án hoặc hồ sơ. Tuy nhiên, điều này cũng dẫn đến một thực tế: bảng giá đất mới nhiều khả năng sẽ cao hơn mức hiện nay, đặc biệt tại các đô thị lớn hoặc khu vực có giao dịch sôi động.

Chính sự thay đổi này khiến chi phí cấp sổ đỏ lần đầu, vốn được tính theo bảng giá đất tại thời điểm nộp hồ sơ trở thành vấn đề được người dân và giới đầu tư đặc biệt quan tâm.

Nguy cơ tăng chi phí làm sổ đỏ

Theo quy định hiện hành, khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, người dân sẽ phải nộp một số khoản gồm tiền sử dụng đất (nếu thuộc diện phải nộp), tiền thuê đất (nếu có) và lệ phí trước bạ. Tất cả các khoản này đều được tính dựa trên bảng giá đất của địa phương.

Với việc bảng giá đất mới dự kiến được xây dựng tiệm cận thị trường hơn, số tiền phải nộp cho các thủ tục này có thể sẽ tăng đáng kể từ đầu năm 2026. Đây là lý do nhiều chuyên gia khuyến nghị người dân sớm hoàn thành hồ sơ cấp sổ đỏ trong năm 2025 để “khóa chi phí” ở mức hiện tại.

Ngoài tác động trực tiếp đến tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ, bảng giá đất mới còn ảnh hưởng gián tiếp đến các phương pháp định giá đất cụ thể. Theo quy định, giá đất tính theo phương pháp so sánh, thặng dư hay thu nhập không được thấp hơn bảng giá đất. Điều này khiến bảng giá đất trở thành “giá sàn”, làm tăng mức giá tham chiếu trong nhiều loại hồ sơ và thủ tục.

Ở góc độ quản lý, phương pháp xây dựng bảng giá đất hằng năm được kỳ vọng giúp dữ liệu minh bạch hơn, hạn chế tình trạng chênh lệch lớn giữa giá Nhà nước và giá thực tế, đây là một trong những nguyên nhân gây vướng mắc cho cả người dân và doanh nghiệp thời gian qua.

Trong bối cảnh đó, người dân có nhu cầu làm sổ đỏ lần đầu được khuyến khích thực hiện thủ tục trước ngày 1/1/2026. Đây là cách để hạn chế rủi ro phát sinh chi phí, đặc biệt đối với các hộ gia đình có thửa đất chưa hoàn tất giấy tờ hoặc đang trong quá trình hợp thức hóa.

Với những người đang cân nhắc, việc tìm hiểu kỹ quy định mới là cần thiết. Các yếu tố như quy hoạch, loại đất, nguồn gốc sử dụng và tình trạng pháp lý đều ảnh hưởng đến số tiền phải nộp. Trong giai đoạn 2024 - 2025, các địa phương dự kiến tiếp tục hướng dẫn và hỗ trợ để người dân hoàn thành thủ tục thuận lợi hơn.

Từ góc độ doanh nghiệp, bảng giá đất sát thị trường hơn có thể giúp quá trình triển khai dự án minh bạch, dễ dự báo chi phí hơn. Tuy nhiên, chi phí giải phóng mặt bằng, nghĩa vụ tài chính và các khoản thu liên quan có thể tăng theo, buộc doanh nghiệp phải có kế hoạch tài chính chặt chẽ hơn.

Nhiều chuyên gia cho rằng việc cải cách bảng giá đất là xu hướng tất yếu nhằm tạo sự minh bạch cho thị trường, hỗ trợ công tác quản lý tài chính đất đai và giảm tranh chấp. Tuy nhiên, giai đoạn chuyển đổi sẽ đòi hỏi người dân và doanh nghiệp chuẩn bị kỹ lưỡng hơn về thủ tục và chi phí.

Tiến Anh