Metro ‘thổi giá’ căn hộ trong bán kính 500m tăng 40%/năm

Savills mới đây đã đưa ra nhận định về tác động của các tuyến metro đã vận hành lên giá bất động sản khu vực xung quanh.

Cụ thể, tại Hà Nội, giá trung bình các căn hộ tại quận Cầu Giấy cho các phân khúc trong bán kính 500 m so với các nhà ga tuyến metro Nhổn - ga Hà Nội tăng trên 40% trong vòng 1 năm từ quý III/2023 so với quý III/2024.

“Chúng tôi cũng kiểm tra dữ liệu tăng giá ở các khu vực nằm xa tuyến metro này thì mức giá căn hộ tại thị trường tăng bình quân khoảng 25 - 35% tùy vị trí. Điều đó, cho thấy rằng lợi thế của nhà ga metro cũng đã tác động khiến cho giá bất động sản xung quanh tăng cao hơn 5 - 15% so với mức tăng giá chung”, báo cáo chỉ ra.

Tại TP. HCM, giá căn hộ dọc theo tuyến metro cũng liên tục gia tăng từ thời điểm mở bán. Mức tăng trung bình từ 35 - 70% tùy thuộc vào vị trí, cá biệt có dự án tăng gấp đôi trong giai đoạn 2015 - 2023. Đơn cử, Savills ghi nhận căn hộ Masteri Thảo Điền nằm sát tuyến metro kết nối từ trung tâm đến TP Thủ Đức, mở bán từ cuối năm 2014, năm 2015 có giá từ 35 - 39 triệu đồng/m2 thì đến quý II/2024 đã đạt giá thứ cấp dao động từ 69 - 75 triệu đồng/m2.

Không riêng tại Việt Nam, dữ liệu tại các quốc gia khác cũng cho thấy giá bán và giá cho thuê bất động sản xung quanh các nhà ga metro luôn cao hơn so với các vị trí khác.

Theo Savills, tại Singapore, người dân sẵn lòng chấp nhận giá căn hộ trong phạm vi 400 m với nhà ga tuyến Circle Line chênh khoảng 15% so với ngoài phạm vi trên khi tuyến này đi vào hoạt động năm 2012. Hay tại Kuala Lumpur, giá căn hộ trung bình (2017 - 2018) trong bán kính 800 m so với các ga tàu cao hơn 30% so với mức bình quân toàn thành phố. Ở Bangkok, giá bất động sản gần các tuyến metro sẽ tăng thêm từ 7 - 21% tùy theo khoảng cách đến nhà ga.

Nhận định về vấn đề này, bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó Giám đốc, Bộ phận Định giá và Tư vấn, Savills Hà Nội cho biết, tuyến metro sẽ góp phần làm tăng giá trị của bất động sản dọc lộ trình của nó. Xét theo tầm nhìn vĩ mô, hệ thống metro cũng giúp nâng cao đáng kể đời sống xã hội của người dân. Phương tiện công cộng này không chỉ giúp giảm thiểu tai nạn giao thông, giảm ùn tắc giao thông, mà còn góp phần giảm thiểu ô nhiễm môi trường nhờ chạy bằng điện và tiết kiệm chi phí đi lại cho người dân.

Giá bất động sản xung quanh tăng giá nhờ hưởng lợi từ metro, nhưng nhìn ở một khía cạnh khác, metro lại là "đòn bẩy" giúp phát triển nhà ở giá phải chăng hơn.

Theo bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Savills Việt Nam, những dự án hạ tầng giao thông như metro đang cải thiện tính kết nối giữa các khu vực ngoại ô với trung tâm thành phố: "Hệ thống metro sẽ tạo điều kiện cho phát triển dân cư quy mô lớn và mật độ cao dọc theo tuyến đường, làm cho việc đi lại từ các khu vực ngoại ô trở nên hiệu quả hơn. Phát triển ra khu ngoại ô sẽ giúp các chủ đầu tư tiếp cận được nguồn đất giá thấp hơn, từ đó có thể làm nhà ở giá cả phải chăng hơn”.

Bà Giang phân tích, quá trình sở hữu nhà và tích luỹ vốn thường bắt đầu từ các căn hộ nhỏ giá cả phải chăng, sau đó khi gia đình tích luỹ được tài sản, họ sẽ chuyển đến các căn hộ lớn hơn. Việc mua nhà tại các vị trí tốt thường không khả thi đối với người mua nhà lần đầu. Tuy nhiên, việc cung cấp hạ tầng giúp giảm thời gian di chuyển và mở ra nhiều sự lựa chọn hơn ở các vùng lân cận, giải quyết được vấn đề về giá cả phải chăng.

"Hạ tầng vẫn là đòn bẩy quan trọng nhất trong việc thay đổi cấu trúc giá trị của thị trường nhà ở", chuyên gia nhấn mạnh.

Các nước trong khu vực đã có các tuyến metro từ 20 - 30 năm trước. Tại những quốc gia phát triển, con số này thậm chí lên đến 100 năm. Ở Việt Nam, metro mới được sử dụng trong 3 năm qua.

Hiện tại, Hà Nội có 2 tuyến metro đã đi vào hoạt động. Thành phố đặt mục tiêu đến năm 2030 hoàn thành 97 km tuyến metro, bao gồm Tuyến số 2, phần còn lại Tuyến số 3 và Tuyến số 5. Đến năm 2035, thành phố sẽ tiếp tục khai thác 301 km trên tổng 398 km đường sắt, chiếm 76% tổng chiều dài đường sắt, gồm các Tuyến số 1, số 2 kéo dài đi Sóc Sơn, số 2A kéo dài đến Xuân Mai, số 3 kéo dài đi Sơn Tây, số 4, 6, 7, 8 và tuyến kết nối các đô thị vệ tinh. Đến năm 2045, thành phố sẽ hoàn tất 200 km tuyến metro của các tuyến điều chỉnh và bổ sung theo Quy hoạch chung được phê duyệt.

Đỗ Kiều