Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) giảm từ 260 điều xuống 112 điều
Tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XVI, sáng 22/10 tại Nhà Quốc hội, Chính phủ trình Quốc hội về dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội Phan Văn Mãi trình bày báo cáo thẩm tra dự án Luật.
Toàn cảnh phiên họp
Theo Tờ trình, việc sửa Luật nhằm thể chế hóa Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Hội nghị lần thứ ba Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan. Qua hai năm thi hành, Luật Đất đai năm 2024 có nhiều đổi mới song còn vướng mắc, bất cập. Các quy định phân cấp, phân quyền, tháo gỡ vướng mắc về đất đai đang thực hiện theo nghị định, nghị quyết của Chính phủ chỉ có hiệu lực tới hết ngày 28/02/2027, nên Luật cần ban hành trước ngày 01/3/2027 để không tạo khoảng trống pháp lý.
Dự thảo gồm 13 chương, 112 điều, giảm ba chương so với Luật năm 2024 (16 chương, 260 điều). Quyền của người sử dụng đất còn phù hợp được giữ trong Luật; trình tự, thủ tục giao Chính phủ quy định.
Dự thảo không quy định quy hoạch sử dụng đất riêng mà chỉ quy định nội dung sử dụng đất trong quy hoạch tỉnh; kế hoạch sử dụng đất cấp xã lập theo hướng đơn giản, số hóa. Đất của dự án đầu tư không sử dụng hoặc chậm sử dụng bị thu khoản tiền lũy tiến theo thời gian vi phạm; quá 60 tháng chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi.
Người có đất ở bị thu hồi được bồi thường bằng đất cùng mục đích, đất khác hoặc tiền; được tái định cư tại chỗ, được hoán đổi phần đất ở bị thu hồi sang phần diện tích còn lại của thửa đất. Dự thảo bỏ quy định về giá đất cụ thể, tổ chức tư vấn xác định giá đất; bổ sung tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tỷ lệ bồi thường. Mỗi thửa đất được gắn một mã định danh duy nhất trên cả nước; Giấy chứng nhận bằng giấy hoặc điện tử có giá trị pháp lý như nhau. Cấp xã thực hiện thẩm quyền với hộ gia đình, cá nhân; cấp tỉnh với tổ chức, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài và dự án trên địa bàn từ hai xã trở lên.
Một số điểm chạm trực tiếp doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp, nhà đầu tư, nhà thầu chỉ dùng mặt bằng trong thời gian thi công được bàn giao mặt bằng mà không phải giao đất, cho thuê đất; doanh nghiệp sau cổ phần hóa được tiếp tục sử dụng đất, không phải xem xét lại nguồn gốc đất đã xác định tại thời điểm cổ phần hóa. Người được Nhà nước cho thuê đất được chọn trả tiền thuê một lần hoặc hằng năm.
Chính phủ xin ý kiến Quốc hội về khoản 1 Điều 58, việc dùng đất làm dự án thông qua nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất. Phương án 1 là luật hóa Nghị quyết số 171/2024/QH15; phương án 2 là tiếp tục thực hiện thí điểm theo Nghị quyết này.
Đề nghị Chính phủ lựa chọn một phương án
Báo cáo thẩm tra nêu Ủy ban Kinh tế và Tài chính tán thành sự cần thiết ban hành Luật; hồ sơ được chuẩn bị công phu, đủ thành phần theo Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật.
Về hai phương án liên quan Nghị quyết số 171/2024/QH15, cơ quan thẩm tra cho rằng hồ sơ chưa đánh giá tác động, ưu, nhược điểm của từng phương án; phương án 1 chưa làm rõ cơ sở luật hóa; Chính phủ cũng chưa đề xuất lựa chọn rõ ràng. Ủy ban đề nghị Chính phủ thống nhất một phương án trình Quốc hội. Nếu đề xuất luật hóa, Chính phủ cần xin ý kiến cấp có thẩm quyền theo Kết luận số 290/KL-UBTVQH16 vì đây là nội dung lớn, nhạy cảm.
Về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 34), cơ quan thẩm tra đề nghị không chỉ căn cứ vào danh mục trường hợp liệt kê trong Luật mà phải đáp ứng điều kiện "đủ" là thật sự cần thiết phải thu hồi, tránh lạm dụng, đồng thời không gây khó cho triển khai dự án. Ủy ban lưu ý trường hợp tách dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư làm trước có thể dẫn tới thu hồi đất hai lần, hai khu vực cho một dự án; đề nghị rà soát các trường hợp thu hồi đất cho dự án vì mục đích kinh doanh, tránh mở quá rộng.
Với ba trường hợp không phải bố trí tái định cư được quyết định thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường, Ủy ban đề nghị bổ sung cơ chế bảo vệ người có đất thu hồi, như phê duyệt phương án sơ bộ, ràng buộc trách nhiệm thực hiện cam kết bồi thường, kiểm tra để bảo đảm thực chất sự "tự nguyện" của người dân.
Về phân loại đất (Điều 9), Ủy ban đề nghị ngoài đất rừng, đất lúa, đất quốc phòng, đất an ninh phải kiểm soát chặt về diện tích, các loại đất còn lại không quản lý theo chỉ tiêu cứng mà theo định hướng phát triển kinh tế - xã hội. Kế hoạch sử dụng đất cấp xã không được biến thành "hình thức khác của quy hoạch", không là căn cứ pháp lý để cho phép triển khai dự án.
Ở nội dung quản lý đất sau cổ phần hóa, chuyển đổi doanh nghiệp nhà nước, đơn vị sự nghiệp công lập (Điều 93), cơ quan thẩm tra lưu ý cần phân biệt hai nhóm: đất cổ phần hóa, thoái vốn có nguồn gốc Nhà nước cho thuê, khác với đất của đơn vị sự nghiệp công lập có nguồn gốc Nhà nước giao. Nếu quy định trong Luật Đất đai thì chỉ nên mang tính nguyên tắc, dẫn chiếu pháp luật về cổ phần hóa, thoái vốn.
Về thời điểm xác định giá đất cho quỹ đất thanh toán dự án theo hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao (BT), Ủy ban đề nghị Chính phủ đánh giá thận trọng, có hướng tháo gỡ kịp thời các vướng mắc đã nhận diện; nếu đã đủ chín, đủ rõ thì sửa ngay trong dự thảo Luật. Về bảng giá đất, Ủy ban đề nghị Chính phủ chịu trách nhiệm hướng dẫn địa phương xây dựng bảo đảm giá có tăng, có giảm, giữ môi trường đầu tư thuận lợi.
Ủy ban cũng đề nghị Chính phủ báo cáo rõ thời điểm có hiệu lực của Luật, bảo đảm đồng bộ với Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở cùng được sửa tại Kỳ họp này. Dự thảo hiện để trống ngày có hiệu lực trong năm 2027.
Cơ quan thẩm tra đề nghị đại biểu tập trung cho ý kiến 15 nhóm nội dung, từ phân loại đất, thẩm quyền quản lý, quy hoạch, thu hồi đất, bồi thường, tái định cư, tới giá đất, thời hạn sử dụng đất, hoạt động lấn biển, điều khoản thi hành.
Sáng cùng ngày 22/10, các đại biểu Quốc hội sẽ thảo luận ở tổ về: Dự án Luật Đất đai (sửa đổi); Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi); Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
