Chống chia lô bán nền ở vùng nông thôn như thế nào

Đất được quy hoạch phân lô tại phường Thủy Dương, thị xã Hương Thủy. (Ảnh minh họa). Ảnh: QUANG ANH

Tại Kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XV đang diễn ra, khi đề cập đến vấn đề sửa đổi Luật Đất đai, liên quan đến chuyện phân lô bán nền, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và  Môi trường Phạm Hồng Hà cho biết, quan điểm của Ban soạn thảo là phải có quy hoạch chi tiết 1/500 mới được chuyển đổi mục đích. Với khu vực nông thôn đất đai ở ổn định, cho phép trên cơ sở phù hợp quy hoạch, điều kiện tiêu chí thì được tách thửa, tách lô nhưng phải chống phân lô bán nền.

Không biết sắp tới, Luật Đất đai sửa đổi sẽ sửa đổi để điều chỉnh việc này như thế nào; với tư cách là bộ tham mưu quản lý Nhà nước về đất đai sẽ chống phân lô bán nền như thế nào. Nhưng nhìn vào thực tế, việc này không dễ thực hiện trong thời gian, có thể là trung hạn sắp tới. Nói khó là bởi trước hết là nhu cầu nhà ở của người dân. Thói quen của người dân nói chung và ở vùng nông thôn nói riêng là tự xây nhà trên đất riêng biệt của mình.

Ở đâu không biết chứ ở Thừa Thiên Huế, một vùng đất được ước tính hiện tại có chừng 50% đô thị hóa, thì cho đến thời điểm này, ở vùng nông thôn, ngay cả trung tâm ở các huyện cũng chưa thấy có một khu chung cư nào mọc lên. Nghĩa là nhu cầu xây dựng chung cư và ở chung cư chỉ ra đời ở khu vực có mật độ đô thị hóa cao, diện tích quỹ đất ít. Cụ thể là ở thành phố. Nói chính xác hơn là ở trung tâm thành phố hoặc cách vùng lõi của thành phố không xa. Tuy theo mật độ đô thị hóa ở các thành phố khác nhau mà xác định vùng này có khoảng cách bao nhiêu. Như ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, cách vài mươi cây số đối với vùng lõi của đô thị cũng là gần, nhưng ở Huế thì lại khác. Nếu xây dựng khu chung cư xa trung tâm thành phố thì không bán được nên các nhà đầu tư cũng “nhìn ra trông vào” địa thế chán chê mới quyết định đầu tư. Thường là các dự án khu đô thị, chung cư lan tỏa theo tốc độ đô thị hóa.

Điều này có nghĩa, ở vùng nông thôn, việc xây dựng nhà cửa vẫn là trên đất nền. Đất nền thì có nhiều xuất xứ: bố mẹ để lại cho con; người có tiền thì mua của người dân (hoặc là đất thổ cư hoặc là đất có một phần đất thổ cư); và mua tại các khu quy hoạch phân lô bán nền do Nhà nước đứng ra làm. Từ trước đến nay đều như thế cả.

Với khu vực nông thôn đất đai ở ổn định, cho phép trên cơ sở phù hợp quy hoạch, điều kiện tiêu chí thì được tách thửa, tách lô nhưng phải chống phân lô bán nền (Ảnh minh họa). Ảnh: PHƯỚC ANH

Mặt khác, việc phát triển các khu đô thị vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, vừa đáp ứng nhu cầu thu ngân sách.

Quản lý Nhà nước, suy đến cùng là cũng để phục vụ đời sống thiết yếu của người dân. Về chuyện ở, người dân cần nhà thì Nhà nước cần tạo điều kiện về quỹ đất. Người dân có nhu cầu nhà ở nhưng chưa có thói quen ở nhà chung cư (ví dụ ở vùng nông thôn), nếu chúng ta xây chung cư thì cũng chưa chắc, mà chắc chắn là không có ai đến mua ở. Vậy thì tạo điều kiện về đất ở cho người dân như thế nào? Không có cách nào khác là quy hoạch khu dân cư, chia lô bán nền. Bao nhiêu  khu dân cư ở gần trung tâm huyện, trung tâm xã ra đời trong những năm qua là từ nhu cầu này cả. Đó là xét về nhu cầu nhà ở của người dân và trách nhiệm tạo điều kiện đất ở của chính quyền.

Nhưng có một nhu cầu rất thực khác của chính quyền, đó là nguồn thu ngân sách. Ví dụ như ở Thừa Thiên Huế, hai năm gần đây, mỗi năm tỉnh thu được hơn 2.000 tỷ đồng ngân sách từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có một phần không nhỏ là chia lô bán nền. Thu được nhiều như vậy là vì nó đáp ứng nhu cầu của thị trường (dù là mua để đầu tư, đầu cơ hay để ở). Và ngân sách Nhà nước cũng cần điều này. Một nhu cầu khác của cả chính quyền và xã hội đó là đô thị hóa. Đô thị hóa nhanh chứng tỏ là kinh tế nơi đó phát triển. Hai yếu tố này tương tác qua lại nhau. Khi kinh tế phát triển, đô thị hóa là một tất yếu không thể cưỡng lại được. Ở các đô thị thì dễ xử lý nhu cầu nhà ở hơn với các loại hình như nhà ở xã hội, khu chung cư, đô thị, đô thị cao cấp, chung cư cao cấp. Vùng nông thôn điều kiện kinh tế xã hội rất khác với đô thị.

Chúng ta chỉ còn biết đợi xem, Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ tham mưu chống chia lô bán nền ở vùng nông thôn như thế nào.

​​​​​NGUYÊN LÊ