Dự án tỷ USD như ‘đổ thêm dầu vào lửa’, đất Cần Giờ tăng dựng đứng

Kết quả thăm dò của VnBusiness tại tuyến đường Tắc Xuất, vốn được xem là “trục vàng” kết nối khu dân cư hiện hữu với khu đô thị Vinhomes Green Paradise, mặt bằng giá đất đã tăng bình quân 30–40% chỉ trong nửa năm.

Đất tăng dựng đứng, “chợ” môi giới nở rộ

Cụ thể, vào đầu năm 2025, nhiều lô đất trên tuyến đường Tắc Xuất còn được rao quanh mức 50–60 triệu đồng/m², thì nay phần lớn đã vọt lên 75–85 triệu đồng/m², thậm chí có lô được “cò” đưa vào danh sách “đất vàng” chốt giao dịch ở mức 90 triệu đồng/m2.

Tương tự, trên tuyến Duyên Hải, giá đất bình quân ở giai đoạn 2020-2021 từng được rao bán ở mức 15–50 triệu/m², nay có nhóm đầu tư đẩy giá lên 90-110 triệu đồng/m2 cho một số lô đất mặt đường, được đánh giá đắc địa, đồng nghĩa giá tăng gấp đôi, thậm chí gấp 4-5 lần sau chưa đầy 5 năm.

Anh Đức, một môi giới được mệnh danh như “thổ địa” khu vực Cần Giờ, cho biết lượng khách từ Hà Nội và TP.HCM đổ về khu vực này “săn” đất tăng mạnh, nhất là nhóm nhà đầu tư Bắc “Nam tiến”. “Họ tìm mua đất dân cư quanh dự án Vinhomes, đất có thể xây nhà hoặc cho thuê dịch vụ, tạo nên cảnh “chợ đất” tấp nập chưa từng có”, anh Đức nói.

Đáng chú ý, dù nhà đầu tư đẩy mạnh săn hàng, nhiều chủ đất lại không muốn bán, dù giá đã cao ngất. Tâm lý “sợ bán hớ” khiến nguồn cung khan hiếm, giao dịch bị đẩy giá theo từng ngày.

“Cách đây vài hôm, tôi dẫn khách tìm hiểu một lô rao 70 triệu đồng/m², khách trả đủ giá nhưng sau đó vẫn bị chủ “quay xe” nâng lên 75 triệu đồng. Tâm lý đầu cơ “giữ hàng chờ sóng” khiến thị trường tăng giá ảo, thanh khoản thật lại giảm”, anh Đức tiết lộ.

Không thể phủ nhận, Cần Giờ đang “thay da đổi thịt” nhờ hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm. Từ cầu Cần Giờ nối với trung tâm TP.HCM, tuyến cao tốc Bến Lức – Long Thành, đến kế hoạch cảng trung chuyển quốc tế và tuyến đường sắt cao tốc… tất cả đã tạo nên một viễn cảnh đầy hứa hẹn cho khu vực từng được xem là “vùng trũng phát triển”.

Đặc biệt, thông tin Vingroup đề xuất đầu tư cầu vượt biển nối Cần Giờ – Bà Rịa – Vũng Tàu như “đổ thêm dầu vào lửa”. Nhiều nhà đầu tư tin rằng khi hạ tầng hoàn thiện, Cần Giờ sẽ trở thành “thiên đường nghỉ dưỡng” mới của phía Nam, sánh ngang Phú Quốc hay Hồ Tràm.

Sức nóng ấy được củng cố bởi dự án Vinhomes Green Paradise – khu đô thị lấn biển quy mô hàng nghìn hecta, tổng vốn đầu tư hàng tỷ USD. Chỉ riêng việc khởi công đã đủ khiến đất khu vực lân cận “sốt” theo từng ngày, khi nhà đầu tư kỳ vọng vào hiệu ứng lan tỏa, từ dân cư, dịch vụ, du lịch và cả giá trị bất động sản đồng loạt tăng.

Mặt trái của “sóng đầu cơ”

Trong bối cảnh đất Cần Giờ leo thang, giới chuyên gia cảnh báo rằng sức nóng hiện tại mang nặng yếu tố kỳ vọng, hơn là giá trị thực. Ông Đinh Minh Tuấn (Savills Việt Nam) nhận định giá đất Cần Giờ đang tăng nhanh hơn cả tiềm năng khai thác ngắn hạn.

Thực tế, hạ tầng chưa hoàn thiện, kết nối giao thông vẫn phụ thuộc vào phà Bình Khánh – một “nút thắt cổ chai” khiến việc đi lại mất hơn 2 giờ.

Cần Giờ cũng chưa phải là điểm đến du lịch đông đúc, dân cư thưa thớt, tiện ích còn hạn chế. Cần Giờ vẫn là khu vực có khả năng tiếp cận hạn chế, vì vậy nhu cầu ở thực hay lưu trú lâu dài chưa đủ điều kiện để bùng nổ trong tương lai gần.

Nhìn lại quá khứ, “cơn sốt” năm 2020 từng khiến đất Cần Giờ tăng phi mã, nhưng ngay sau đó là giai đoạn đóng băng kéo dài từ 2021–2024, khi thị trường chung suy yếu và tín dụng siết chặt. Nhiều nhà đầu tư vay ngân hàng phải “gồng lãi” suốt 3 năm, không ít người phải bán cắt lỗ. Câu chuyện ấy cho thấy thị trường này rất nhạy cảm với tin tức và kỳ vọng, nhưng thiếu nền tảng giao dịch bền vững.

Mọi diễn biến từ thực tế đều cho thấy thị trường Cần Giờ đang phần nào bị chi phối bởi nhóm đầu cơ ngắn hạn, trong khi người dân địa phương – những người thực sự có nhu cầu sinh sống, sản xuất lại bị “đẩy ra khỏi cuộc chơi” vì giá đất tăng quá nhanh.

Giới phân tích nhận định nếu để “cơn sốt đất” tự phát lấn át, hậu quả có thể là mất cân đối quy hoạch, phá vỡ cảnh quan, đẩy giá đất vượt quá khả năng đầu tư của doanh nghiệp du lịch – dịch vụ, làm chậm chính quá trình phát triển mà các dự án hạ tầng đang hướng tới.

Bất động sản chỉ phát triển bền vững khi gắn liền với nhu cầu thực và giá trị sử dụng, không thể dựa vào “tin đồn” hay “sóng đầu cơ”. Khi cầu Cần Giờ chưa hoàn thành, cảng trung chuyển quốc tế chưa khởi công, hay khu đô thị lấn biển chưa mở bán giai đoạn đầu – mọi giao dịch tăng giá đều mang tính “đặt cược tương lai”.

Trong bối cảnh đó, nhà đầu tư khôn ngoan cần nhìn nhận Cần Giờ như một câu chuyện trung – dài hạn, thay vì kỳ vọng “lướt sóng”. Bởi, giá trị thật của khu vực này nằm ở sự chuyển mình hạ tầng và quy hoạch đô thị bền vững, chứ không phải những cơn “sóng ảo” nhất thời.

Chưa kể, hạ tầng tỷ USD là động lực, nhưng không thể là “cây đũa thần”. Cần Giờ đang ở giai đoạn “khởi động”, cần thời gian để hạ tầng hoàn thiện, dân cư dịch chuyển, dịch vụ hình thành. Khi đó, bất động sản nơi đây mới thực sự sinh lời bền vững.

Tựu trung lại, cơn “sóng” đất nền Cần Giờ hôm nay là minh chứng rõ ràng cho sức hút của một vùng đất đang chuyển mình, nhưng cũng là phép thử cho bản lĩnh của nhà đầu tư và năng lực quản lý thị trường.

Nếu biết kiểm soát kỳ vọng, kiên định với quy hoạch dài hạn và tránh tâm lý “đánh quả”, Cần Giờ có thể trở thành biểu tượng phát triển mới của TP.HCM – nơi giao thoa giữa đô thị hiện đại và thiên nhiên sinh thái. Ngược lại, nếu để cơn sốt giá cuốn đi lý trí, thị trường này sẽ dễ rơi vào vòng xoáy “tăng ảo – đóng băng – mất niềm tin” như từng xảy ra trước đây.

Về phía cơ quan quản lý, theo chuyên gia, chính quyền cần tăng cường quản lý giao dịch, minh bạch thông tin quy hoạch, ngăn đầu cơ, phân lô trái phép, đồng thời định hướng phát triển theo mô hình đô thị sinh thái – du lịch bền vững. Đó mới là nền tảng vững chắc để Cần Giờ trở thành “đô thị biển kiểu mẫu” chứ không phải “vùng sốt đất” mới.

Hưng Nguyên