Doanh nghiệp địa ốc đua bung hàng, nhà đầu tư ‘đón sóng’ thế nào?

Dòng tiền bắt đầu dịch chuyển rõ rệt, tâm lý người mua cải thiện, và kỳ vọng phục hồi đang lan tỏa. Tuy nhiên, giữa “sóng” bung hàng mạnh mẽ, câu hỏi lớn đặt ra là nhà đầu tư sẽ đón sóng thế nào để hiện thực hóa cơ hội và tránh bị cuốn theo tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ)?

Thị trường trở lại nhịp tăng tốc

Tại Hà Nội, không khí bán hàng sôi động thể hiện rõ từ đầu tháng 10. Dự án The Queen 360 Giải Phóng gây chú ý khi chỉ sau một ngày khai trương căn hộ mẫu đã đón gần 1.500 lượt khách tham quan.

Ở phía Tây, Sunshine Grand City đang đẩy nhanh tiến độ để kịp mở bán trong tháng 12. Không khí “ra hàng” lan tỏa khắp các tuyến phố lớn, khi hàng loạt chủ đầu tư đồng loạt tổ chức sự kiện, giới thiệu sản phẩm mới, đánh trúng tâm lý mua nhà “đón Tết”.

Phía Nam cũng không kém phần sôi động. Theo CBRE Việt Nam, quý III/2025 ghi nhận 2.549 căn hộ và 220 căn nhà thấp tầng mở bán tại TP.HCM, gần gấp đôi tổng nguồn cung nửa đầu năm, tăng tới 19 lần so với cùng kỳ 2024. Số lượng căn hộ bán được đạt 2.250 căn, tăng 63% so với quý trước, dù tỷ lệ hấp thụ mới ở mức 68%.

Đáng chú ý, hơn 75% nguồn cung mới tập trung tại khu Đông TP.HCM, biến khu vực này thành tâm điểm phục hồi của thị trường. Các đại dự án như Masteri Park Place thuộc khu đô thị The Global City hay Phú Mỹ Hưng The Sculptura được tung ra liên tiếp, khẳng định niềm tin của doanh nghiệp vào chu kỳ phục hồi.

Đi cùng cuộc đua bung hàng là làn sóng ưu đãi chưa từng có. Chủ đầu tư sẵn sàng hỗ trợ vay đến 70% giá trị căn hộ, lãi suất 0% trong 18 – 36 tháng, ân hạn nợ gốc 3 – 5 năm và chiết khấu lên tới 18%. Đây là tín hiệu tích cực khi các doanh nghiệp chủ động chia sẻ gánh nặng tài chính với người mua, đồng thời thúc đẩy thanh khoản trong ngắn hạn.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam, nguồn cung đã cải thiện đáng kể nhờ nhiều dự án được “tái khởi động” sau thời gian dài tạm dừng.

Tuy nhiên, sự phục hồi này vẫn chưa đồng đều, phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm áp đảo, trong khi nhà ở vừa túi tiền vẫn thiếu hụt. Điều này khiến nhiều người mua ở thực dù có nhu cầu vẫn chưa thể tiếp cận.

Trong khi đó, khảo sát của VARS cho thấy thanh khoản quý III/2025 cao hơn cùng kỳ năm 2025, đặc biệt tại TP.HCM. Tuy nhiên, miền Bắc vẫn “chậm nhịp” do giá căn hộ đã tiệm cận ngưỡng chịu đựng của người mua. Một căn hộ trung cấp tại Hà Nội hiện đã chạm mức 80–100 triệu đồng/m², gần tương đương TP.HCM, khiến tâm lý người mua thận trọng hơn.

Với những diễn biến thực tế, các chuyên gia nhận định dòng vốn đang phân hóa mạnh. Khu vực có hạ tầng tốt, quy hoạch rõ ràng như Đông Anh, Thường Tín, Phú Xuyên (Hà Nội) hay Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu (giáp TP.HCM) được giới đầu tư săn đón. Ngược lại, những khu vực hạ tầng yếu, chưa rõ pháp lý gần như “đóng băng”.

Từ “lướt nhanh” sang “đánh chắc”

Nếu giai đoạn 2020–2022 là thời kỳ “lướt sóng” ngắn hạn, thì hiện nay thị trường đang đòi hỏi chiến lược dài hơi hơn. Đầu tư lướt sóng ngắn hạn không còn phù hợp, bởi giá đã tăng mạnh trong 2 năm qua và biên lợi nhuận thuần giảm rõ rệt.

Giới chuyên gia cho rằng nhà đầu tư nên tập trung vào dòng sản phẩm có giá trị khai thác thực, có thể cho thuê, ở được hoặc gắn với hạ tầng trọng điểm như Vành đai 4 Hà Nội, Vành đai 3 TP.HCM…

Ông Phạm Đức Toản (EZ Property) nhận định, từ 2026 trở đi, nguồn cung tăng mạnh sẽ giúp thị trường cân bằng hơn. Khi ấy, chỉ những sản phẩm “chọn đúng chỗ, xuống đúng lúc” mới tạo ra giá trị sinh lời bền vững. Nhà đầu tư không còn “đánh nhanh thắng nhanh” mà chuyển sang chiến lược giữ đất, giữ tài sản tốt trong trung hạn 2–3 năm, chờ hạ tầng hoàn thiện.

Ở chiều ngược lại, một bộ phận người mua vẫn có tâm lý FOMO trước những đợt mở bán ồ ạt. Không ít người bị cuốn vào khuyến mãi, quà tặng mà quên mất khả năng tài chính của mình.

Các chuyên gia đánh giá quý IV/2025 là thời điểm tích lũy hấp dẫn nhất kể từ sau giai đoạn khủng hoảng pháp lý 2022–2023. Thị trường đã hội tụ đủ “ba điều kiện vàng”, gồm nguồn cung tăng, tâm lý cải thiện và dòng vốn đang trở lại. Đặc biệt, sau khi loạt luật mới (Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở sửa đổi) được thông qua và có hiệu lực, niềm tin pháp lý đã củng cố đáng kể.

Tuy vậy, thị trường vẫn tiềm ẩn những “điểm mù” rủi ro. Mặt bằng giá cao, chính sách tín dụng chưa thật sự nới lỏng, cùng chi phí vật liệu tăng khiến không phải dự án nào cũng mang lại lợi nhuận kỳ vọng. Nhiều chủ đầu tư chọn chiến lược truyền thông mạnh để “làm nóng” thị trường, nhưng thanh khoản thực tế vẫn cần thời gian kiểm chứng.

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, đưa ra 4 tiêu chí “vàng” cho người mua, gồm pháp lý minh bạch – quy hoạch ổn định – giá hợp lý – khả năng tạo dòng tiền thực tế. Đây được xem là “la bàn” giúp nhà đầu tư định hướng trong giai đoạn tái cấu trúc thị trường.

Nhìn tổng thể, thị trường đang chuyển từ tâm lý phòng thủ sang tái đầu tư có chọn lọc. Dòng vốn mới không ồ ạt, nhưng bền bỉ và hướng tới giá trị thực.

Cuộc đua bung hàng cuối năm 2025 đã thổi làn gió mới vào thị trường bất động sản, mở ra hy vọng cho chu kỳ phục hồi rõ nét hơn trong năm 2026. Tuy nhiên, cơ hội luôn song hành với rủi ro. Với doanh nghiệp, đây là thời điểm để chứng minh năng lực phát triển dự án và uy tín thương hiệu. Với nhà đầu tư, đây là lúc đón sóng bằng bản lĩnh, không bằng cảm tính.

Hưng Nguyên