'Lệch pha' cung - cầu mặt bằng cho thuê

Trở lại trong mùa bình thường mới, vào trung tuần tháng 3/2022, chị Lê Thu Thủy, chủ một cơ sở kinh doanh, dự định mở thêm một chi nhánh mới. Sau khi tìm hiểu, chị ưng một căn liền kề trong khu đô thị Mỗ Lao (Hà Đông, Hà Nội), tuy nhiên khi liên hệ chủ nhà hỏi giá thuê thì chị bị… sốc nặng.

Mặc ế ẩm, giá vẫn cao

“Căn này nằm gần con đường nhỏ đi vào khu chung cư Mulberry Lane, vị trí không quá thuận lợi, diện tích sàn khoảng 130m2, 3 lầu, chủ nhà hét giá 100 triệu đồng/tháng. Đây là một mức giá quá cao nếu xét về địa thế, thời điểm, tiềm năng kinh doanh”, chị Thủy chia sẻ.

Đáng nói hơn, theo chị Thủy, cũng căn này, hồi đầu tháng 2/2022, giá rao thuê là 70 triệu đồng/tháng, chủ nhà đồng ý giảm 20% tiền thuê trong 3 tháng đầu và không tính thời gian thi công sửa chữa. Nay giá không chỉ tăng lên mà mọi khoản hỗ trợ đều không còn.

Nghịch lý là trong khi khách hàng choáng váng vì giá cho thuê quá cao thì nhiều khu mặt bằng kinh doanh vẫn ế ẩm. Đơn cử, mặt bằng trên đường Tố Hữu (Hà Đông) hiện còn bỏ trống khá nhiều. Giá cho thuê mặt bằng ở đây dao động 80-100 triệu đồng/tháng, diện tích phổ biến ở mức 80 m2, 3 đến 5 sàn.

Không chỉ tại Hà Nội, tình trạng tương tự cũng xảy ra ở TP.HCM. Khảo sát từ Ngã 6 Phù Đổng chạy dọc con đường Lý Tự Trọng (quận 1, TP.HCM), cứ cách vài căn lại có một mặt bằng trống. Giá thuê bình quân vào khoảng 45-100 triệu đồng/tháng tùy diện tích mặt bằng và các tiện ích đi kèm.

Trao đổi với VnBusiness, anh Phạm Thanh Liêm, chủ một sàn một môi giới mặt bằng ở TP.HCM, cho biết kể từ sau Tết đến nay, mặt bằng cho thuê trên địa bàn thực tế đã “ấm” lên rất nhiều. Các vị trí đẹp gần như đã được lấp đầy, thay áo mới. Song vẫn còn nhiều nơi giá neo cao nên ế ẩm.

Giá neo cao khiến nhiều mặt bằng cho thuê khu vực trung tâm ế ẩm.

Điển hình như tại đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa (quận 3) nhiều mặt bằng đưa ra giá thuê 300 - 400 triệu đồng/tháng, ngang bằng với trước dịch. Tại khu Tên Lửa (quận Bình Tân), có mặt bằng diện tích 300m2 hét giá 500 triệu đồng/tháng, trong khi gần đó mặt bằng tương tự nhưng giá thuê chỉ bằng 1/3.

“Để hút khách thì chủ nhà vẫn đang có nhiều khuyến mãi về giá, song chỉ ở mức 10 – 15%/tháng. Nhiều chủ nhà có nền tảng tài chính vững đang có tâm lý là đã thất thu cả năm, bỏ trống thêm vài tháng cũng không thành vấn đề, chờ giá tăng cao hơn hoặc ít nhất là chấp nhận được”, anh Liêm nói.

Các kết quả khảo sát cho thấy thị trường mặt bằng kinh doanh thời hậu Covid-19 đang tồn tại nghịch lý. Các chủ nhà tự tin vào sự hồi phục kinh tế nên muốn giữ giá thuê, giảm hỗ trợ khách hàng. Còn khách thuê vì những lo ngại về tình hình kinh doanh trong tương lai nên không dám “bạo chi” cho mặt bằng.

Xu hướng dần thay đổi

Theo chuyên gia, bên cạnh sự giằng co giữa chủ nhà và khách thuê do “lệch pha” cung cầu, một trong những lý do quan trọng dẫn tới việc nhiều mặt bằng kinh doanh có vị trí “vàng” vẫn còn ế ẩm là do sự thay đổi trong thói quen tiêu dùng. Nhu cầu sở hữu mặt bằng vị trí đẹp bằng mọi giá không còn.

Cụ thể, các cuộc thăm dò của Savills Việt Nam cho thấy do ảnh hưởng của thương mại điện tử, các doanh nghiệp đang chú trọng hơn vào kênh trực tuyến và giảm quy mô cửa hàng vật lý. Minh chứng là các tên tuổi hàng đầu như Starbucks, The Coffee House, Phúc Long… đã đóng hàng loạt cửa hàng.

Không chỉ những tên tuổi lớn, nhiều cửa hàng đang dần làm quen với việc kinh doanh online, chấp nhận thuê những vị trí nhỏ hơn, xa hơn, thay vì bất chấp rót tiền tấn để sở hữu mặt bằng có vị trí đắc địa.

Theo chuyên trang Chợ Tốt Nhà, các quận ven trung tâm như 4, 6, 7 và Bình Thạnh đang có nhu cầu tìm thuê mặt bằng tăng mạnh, bằng khoảng 120-150% so với thời điểm trước Tết. Giá cũng rất “mềm”, chỉ khoảng 25-35 triệu đồng/tháng cho mặt bằng trên dưới 100m2.

Đây là một lý do khiến nhiều khu mặt bằng ở trung tâm TP.HCM vẫn ế ẩm dù cuộc sống bình thường mới đã được thiết lập trong nửa năm qua. Đơn cử như ở một số trục đường lớn quận 1 như Trần Hưng Đạo, Trần Đình Xu, Cống Quỳnh, trang Chợ Tốt Nhà cho biết nhu cầu tìm kiếm luôn cao nhưng tỷ lệ liên lạc để thuê lại giảm mạnh.

Rõ ràng, những thay đổi về thói quen tiêu dùng khiến “cuộc chiến” giữa chủ nhà và khách thuê cũng có những chuyển biến mới. Chủ nhà không còn ở vị trí có thể hét giá vô lý nữa, trong khi khách thuê có nhiều lựa chọn hơn, thông minh hơn.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Cho thuê Thương mại Savills Hà Nội, nhận định các sàn thương mại điện tử sẽ không thể thay thế hoàn toàn cửa hàng mặt phố, nhưng các nhãn hàng sẽ giảm bớt nhu cầu về mở rộng kinh doanh. Thay vì chi tiền lớn cho mặt bằng đẹp, họ sẽ tính toán để đầu tư cho tiếp thị, bán hàng trực tuyến.

Trong thời gian tới, khi đại dịch được kiểm soát hoàn toàn, thị trường bán lẻ có kỳ vọng sẽ khôi phục lại sức hút. Đặc biệt, nhiều thương hiệu nước ngoài ở nhiều lĩnh vực từ thời trang, mỹ phẩm, gia dụng đến nhà hàng ăn uống… đang dự kiến đến Việt Nam cũng sẽ giúp ngành bán lẻ khởi sắc trở lại.

Vì vậy, theo bà Minh, chủ nhà cần linh hoạt hơn trong việc cho thuê. Trong bối cảnh tình hình kinh doanh đang trong quá trình hồi phục, chủ nhà có thể điều chỉnh giá thuê hợp lý hơn cho khách hàng nhằm lấp đầy mặt bằng, sau đó bù giá vào các năm sau theo hợp đồng.

“Covid-19 khiến cả chủ nhà và khách thuê chịu tác động mạnh. Chủ nhà thiệt hại nặng không thể duy trì các khoản hỗ trợ, trong khi khách thuê giảm doanh thu, thậm chí thua lỗ. Vì vậy, nếu cả hai bên cùng linh hoạt chia sẻ khó khăn thì thị trường sẽ hồi phục nhanh và bền vững hơn”, bà Minh nhấn mạnh.

Hưng Nguyên