“Sốt đất ảo” và những hệ lụy

“Thiệt đơn, thiệt kép”

Tình trạng “sốt đất ảo” liên quan đến các thông tin quy hoạch đã tạo ra không ít biến động cho thị trường bất động sản (BĐS). Điển hình như tại Hà Nội, thị trường BĐS Thủ đô “nóng” lên ngay sau khi có thông tin về việc UBND thành phố đề xuất chủ trương và xây dựng quy hoạch vùng  Đông Anh, Sóc Sơn, Mê Linh nằm ở phía Bắc Thủ đô lên thành phố; đồng thời, chính quyền Thủ đô cũng sẽ nghiên cứu phát triển mô hình “thành phố trong thành phố” tại phía Tây (thành phố mới Hòa Lạc).

Ngay sau đó, tại các địa phương trên, giá đất liên tục “nhảy múa”. Tại khu vực trung tâm huyện Đông Anh, giá đất được chào bán có thể lên tới 80-100 triệu đồng/m2 cho nhà mặt đường, 35-40 triệu đồng/m2 đối với nhà trong ngõ. Còn ở huyện Mê Linh, giá nhà đất được quảng cáo tăng ở mức 15-30 triệu đồng/m2, cao  gấp 2-3 lần so với những năm trước.

Không dừng lại ở thành thị, ngay cả ở nông thôn, những cơn “sốt đất ảo” xuất hiện ở nhiều địa phương, nhất là khi có các thông tin quy hoạch lớn như xây mới công trình hạ tầng giao thông, khu đô thị, dự án lớn.

Mới đây, dư luận chưa hết xôn xao sau khi xem clip dài khoảng 4 phút ghi lại cảnh nhân viên một công ty BĐS bán đất như chạy giặc để tranh giành chốt các lô đất theo yêu cầu của khách hàng tại xã Lộc Khánh (Lộc Ninh - Bình Phước).

Giám đốc Công ty Địa ốc Nam Khương (đơn vị bán đất nền trong clip) nói rằng, hình ảnh nhân viên của ông bán đất xuất hiện trong clip là thật, khách hàng tranh giành chốt những lô đất đẹp và khu đất thực hiện giao dịch đã được ngành chức năng cấp phép.

Tuy nhiên, các cơ quan chức năng tại huyện Lộc Ninh lại khẳng định, vị trí Công ty Địa ốc Nam Khương rao bán không thuộc dự án BĐS nào được ngành chức năng cấp phép. Đặc biệt, khu đất công ty này rao bán không phải dự án nhà ở, trước đây một cá nhân mua lại khoảng 1ha đất trồng cây lâu năm, sau đó công ty tự phân thành các lô nhỏ để rao bán.

Cũng tại Bình Phước, ông Nguyễn Tuấn, người dân đang sinh sống tại huyện Đồng Phú, cho biết: Tại đây, giá đất tại khu vực ấp Thạch Màng (xã Tân Lợi) bỗng dưng tăng lên chóng mặt. Giá đất dọc hai bên đường ĐT 753 thuộc địa phận huyện Đồng Phú mỗi mét ngang đất mặt đường, sâu khoảng 50m, có giá lên đến 150 triệu đồng. “Nếu như trước đây, vườn cao su 1ha giá khoảng 600 triệu đồng thì nay họ đòi đến 25 tỷ đồng. Tuy nhiên, những người hỏi mua chủ yếu từ nơi khác đến, họ chuyển nhượng nhanh chóng bằng miệng chỉ với tờ sổ đỏ photo”.

Có thể nói, hình ảnh chen chúc này sau đó được chia sẻ lên mạng xã hội để “tạo không khí giống như sốt đất”.

Sau thời gian ngắn, nhóm người tạo cơn sốt đất ảo kiếm được tiền sẽ rút khỏi địa bàn, chỉ còn người mua cuối cùng có nhu cầu bán nhưng không còn ai mua với giá cao nữa. Lúc này, giá đất sẽ về đúng với giá trị thực. Nhiều người phải chấp nhận bán cắt lỗ do dùng tiền vay mua đất đầu cơ. Hậu quả, nhà đầu tư, người dân “thiệt đơn, thiệt kép”.

Phải gắn trách nhiệm địa phương

Hiện nay, có một nghịch lý đáng buồn là, trong khi kinh tế đang gặp nhiều khó khăn, không ít người giảm thu nhập nhưng giá đất lại tăng chóng mặt. Không chỉ ở đô thị mà nhiều vùng nông thôn cũng chứng kiến tình trạng “sốt” đất. Tâm lý mua đất để đầu cơ, chờ tăng giá đang khiến nguồn lực đất đai bị lãng phí. Giá đất quá cao khiến đa số người thu nhập thấp và trung bình mất đi cơ hội an cư lạc nghiệp.

Đánh giá về hệ lụy của tình trạng sốt đất ảo ở nhiều địa phương thời gian qua, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho biết, hậu quả cuối cùng khi sốt đất mà không được ngăn chặn kịp thời sẽ là lạm phát và khủng hoảng tiền tệ hay tài chính, và cao hơn là khủng hoảng kinh tế.

Điều này là khá chính xác, “sốt đất” nên đến cả người nông dân, công nhân, các tầng lớp lao động… cũng buông bỏ sản xuất đi làm cò đất, ôm đất buôn trao tay để mong kiếm “tiền tươi”.

Để ngăn chặn tình trạng sốt đất như hiện nay, ông Võ cho rằng, việc đánh thuế vào giá trị đất đai tăng thêm bởi quy hoạch do dự án đầu tư mang lại cũng như đánh thuế vào những trường hợp mua rồi bán ngay đều được các nước quy định rất chuẩn mực, nhưng ở nước ta thì lĩnh vực này lại rất yếu kém. Bởi vậy, để ngăn chặn những cơn sốt đất ảo thì coi đây là một giải pháp cực kỳ quan trọng.

Ông Võ kiến nghị: “Phải xem xét các luật thuế ngay trong thời kỳ xem xét các chính sách đất đai, sửa đổi pháp luật đất đai. Thuế sẽ là công cụ hữu hiện nhất để làm chùn tay những người đầu cơ”.

Với góc nhìn của một chuyên gia, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam,  cho rằng, để hạn chế tình trạng “cò” đất tạo sốt ảo, đẩy giá lên cao thì vai trò của chính quyền phương rất quan trọng. ”Chính quyền các địa phương phải công bố công khai thông tin về chủ trương phát triển kinh tế, chủ trương quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, kế hoạch thu hồi đất ở địa phương một cách cụ thể, rộng rãi, thuận tiện cho người dân và nhà đầu tư có thể tra cứu. Quản lý chặt chẽ các hoạt động mang đất ra để san lấp, san ủi không đúng quy định của pháp luật. Quản lý các hoạt động mua bán môi giới giao dịch như chợ trên địa bàn của mình”, ông Nguyễn Văn Đính đề xuất.

Dưới góc độ pháp lý, luật sư Hoàng Tùng, Trưởng văn phòng luật sư Trung Hoà (Đoàn luật sư TP Hà Nội) cho hay, Chính phủ đã ban hành Nghị định 16 quy định xử phạt hành chính về xây dựng. Nghị định này bổ sung hàng loạt hành vi vi phạm của môi giới BĐS sẽ bị xử phạt hành chính.

Nhưng trên thực tế hiện nay, những người tham gia môi giới cũng không giới hạn về đối tượng, ngành nghề hay quy chuẩn. Chính vì vậy, ngoài những môi giới làm việc trong các doanh nghiệp tư vấn, kinh doanh BĐS thì có không ít người làm nghề tự do “nhảy” vào dẫn khách kiếm lời, vô tình tạo sự xáo trộn thị trường với những thông tin thất thiệt, phần lớn có lợi cho bên bán và môi giới.

Do đó, luật sư Tùng cho rằng, để nghị định đi vào thực tiễn, cần phải có sự vào cuộc kịp thời của các cấp chính quyền địa phương, đặc biệt là UBND cấp xã. Cần phải gắn việc quản lý môi giới, “cò” đất thổi giá với trách nhiệm của chính quyền địa phương. Địa phương cần tăng cường kiểm soát đối tượng môi giới, đảm bảo có đủ năng lực, điều kiện, kỹ năng, thẻ hành nghề... theo quy định. Kịp thời xử lý những cá nhân phao tin đồn, tin thất thiệt, không đúng sự thật nhằm thổi giá đất.

Nhằm kiểm soát, ngăn chặn tình trạng “sốt đất”, chính quyền các địa phương phải vào cuộc quyết liệt để kiểm soát mọi hoạt động sử dụng đất đai, các giao dịch mua bán đất đai. Cần kịp thời phát hiện và xử lý hoạt động tung tin thất thiệt, gây ảnh hưởng đến thị trường, đặc biệt là những tin tức không chính xác làm ”sốt đất”, gây bất ổn ở địa phương.